Kinh nghiệm nước ngoài về vấn đề cung cấp nhà ở

Cung ứng nhà ở là mặt quan trọng của mối quan hệ cung cầu về nhà ở, cung ứng nhà ở bắt nguồn từ nhu cầu nhà ở, lại có thể tạo ra nhu cầu nhà ở, cùng ảnh hưởng tới sự phát triển của thị trường nhà ở.

1/ Cung cấp nhà ở công cộng (trường hợp của Singapore):

Phân tích chương trình nhà ở công cộng của Singapore cho phép xác định 4 giai đoạn trong sự tiến hoá của chương trình:

a/ Nhà ở giá thấp như là 1 giải pháp tức thì (1960):

Trong giai đoạn đầu tiên của sự phát triển, mục tiêu chính của chương trình nhà ở công cộng (CTNOCC) là tìm ra 1 giải pháp tức thì cho cuộc khủng hoảng nhà ở đô thị do chế độ thực dân Anh để lại. Những căn hộ khép kín 1,2,3 phòng có tính chất "cấp cứu" và "tiêu chuẩn" nhằm cung cấp nhu cầu nhà ở rất cơ bản đã được xây dựng nhanh và rẻ đến mức tối đa cho càng nhiều người càng tốt với giá cho thuê bao cấp.

Vào buổi ban đầu đó, những căn hộ được xây dựng gần khu vực buôn bán trung tâm, ở đó công ăn việc làm có vẻ dễ dàng hơn. Chiến lược này cho phép HDB (uỷ ban phát triển nhà ở quốc gia) tập trung xây nhanh các căn hộ mà không cần phải quan tâm đến công ăn việc làm ở khu vực này. Từ nâm 1960-1963, HDB đã xây dựng hơn 30.000 đơn vị nhà ở tại thành phố vệ tinh đầu tiên ở Queenstown và những khu vực riêng biệt ở ven đô. Năm 1963, 18% dân cư đã thuê nhà ở công cộng.

b/ Sở hữu nhà thông qua nhà ở công cộng (1964):

Sở hữu nhà ở cho dân chúng đánh dấu giai đoạn thứ 2 của CTNOCC. Nó bắt đầu vào năm 1964 "để khuyến khích nền dân chủ tư nhân ở Singapore, và tạo cho các công dân Singapore thuộc nhóm có thu nhập tương đối thấp có thể sở hữu những ngôi nhà của họ". Việc nhấn mạnh quyền sở hữu nhà cũng nhằm mục đích giảm thiểu những vấn đề bảo dưỡng và quản lý BĐS nhà ở trong thời gian đầu.

Việc sản xuất các căn hộ để bán đã chuyển từ việc nhấn mạnh cung cấp nhà ở cơ bản sang cung cấp những tiện nghi tốt hơn, những tiêu chuẩn ở cao hơn và các cơ hội kiếm việc làm nhiều hơn. Những căn hộ 4 phòng lớn hơn đã được xây dựng và 1 số căn hộ 1,2,3 phòng cũ đã được thay thế bằng các kiểu "cải tiến".

c/ Thương mại hoá nhà ở công cộng (1970):

Giai đoạn thứ 3 của chương trình là 1 thời kỳ đại chúng hoá mạnh mẽ về nhà ở công cộng thông qua việc thương mại hoá và tư nhân hoá 1 phần. Kết quả là, vào năm 1979, 61% trong số 337.247 căn hộ HDB đã được sở hữu hoá.

HDB có mục tiêu xây dựng 100.000 đơn vị nhà ở trong chương trình xây dựng thứ 3 (1971-1975) và 125.000 đơn vị trong chương trình xây dựng thứ 4 (1976-1980). Đến cuối thập kỷ này HDB đã đạt được mục tiêu của nó và hoàn chỉnh 250.000 đơn vị nhà ở. Có 1 số biện pháp đã được áp dụng như:

- Tiếp tục cải tiến thiết kế và vật liệu xây dựng nhà ở công cộng.

- Thực hiện triển khai mô hình "thành phố vườn" để mở rộng các không gian xanh trong các khu dân cư, nhấn mạnh đến bản sắc và kiến trúc đô thị.

- Bằng việc điều chỉnh và tăng lên không ngừng khả năng về thu nhập hàng tháng của gia đình cho phù hợp với thu nhập tăng lên của những người mua nhà, Chính phủ luôn luôn bảo đảm 1 quy mô thị trường nhà ở tối thiểu. Đáp ứng lại sự điều chỉnh mức thu nhập, các luật lệ yêu cầu tăng tỷ lệ đóng góp ở CPF đã được đặt ra. Điều này đã làm tăng hiệu quả xu hướng thị hiếu và nhu cầu tiêu thụ của người dân.

- Tháng 3/1971, một chính sách nhà ở mới đã cho phép những chủ nhà HDB khi đã sống trong căn hộ của họ ít nhất 3 năm, được bán lại cho người khác với giá thị trường tự do. Nhưng với điều kiện là người bán sẽ bị tước quyền có được 1 căn hộ HDB khác trong vòng 1 năm. (Trước đây, các căn hộ HDB chỉ được phép bán lại cho HDB với giá ban đầu của chúng).

Chính sách này đã làm tăng nhu cầu đối với các căn hộ HDB, nhiều đến mức HDB phải đối mặt với nhu cầu. Nhiều người bắt đầu mua căn hộ HDB với mục đích đầu tư thậm chí cả khi họ không có nhu cầu thực sự và không có ý định ở đó. Đặt ra những điều kiện ngăn cấm là 1 nỗ lực giảm bớt sự đầu cơ, nhưng nó tỏ ra là 1 sự kiểm soát không có hiệu quả. Vì vậy, chiến lược thương mại hoá này đã làm khuấy động sự đầu cơ rộng rãi trong dân chúng để kiếm lời trên 1 loại hàng hoá công cộng. Thị trường BĐS nhà ở bắ đầu đi vào thời kỳ phát triển.

Sau đó, các chính sách nhằm điều chỉnh đã được áp dụng. Năm 1973, 1 chính sách mới đòi hỏi những người chủ căn hộ HDB sống trong căn hộ của họ 5 năm, thay vì 3 năm trước khi có thể bán ra thị trường tự do. Năm 1975, 1 chính sách khác được HDB áp dụng, kéo dài thời hạn tước quyền mua nhà mới của HDB đối với những người đã bán nhà theo giá thị trường tự do từ 1 năm lên 2,5 năm. Các chính sách điều chỉnh này và sự ổn định tạm thời việc tăng CPF (1975-1976) đã làm giảm đáng kể nhu cầu mua các căn hộ công cộng. Các đơn mua nhà HDB giảm mạnh.

Như vậy, trong quá trình kế hoạch hoá quốc gia, nhà ở công cộng được xác định và triển khai như 1 công cụ kế hoạch hoá quan trọng nhất. Bằng cách kiểm tra cung và cầu về đất, nhà ở và các dịch vụ sống còn khác liên quan đến nhà ở thông qua chương trình nhà ở công cộng, Chính phủ đã giảm nhẹ bớt cuộc khủng hoảng nhà ở đô thị và làm cân bằng quá trình tiêu dùng xã hội. Sự cân bằng như thế đã thúc đẩy phát triển kinh tế và tiếp đó lại làm tăng thu nhập nhân dân, tạo cho họ có khả năng tiếp tục nâng cấp nhà ở và điều kiện sống.

2/ Cung cấp đa dạng loại hình nhà ở phù hợp với khả năng kinh tế (trường hợp của Trung Quốc):

Trước cải cách kinh tế năm 1987, Trung Quốc thực hiện kinh tế kế hoạch hóa tập trung cao. Chính phủ nắm quyền quyết định trong tất cả các hoạt động kinh tế, bao gồm sản xuất, phân phối và tiêu thụ tất cả sản phẩm. Nhà ở trong khu vực đô thị không phải là ngoại lệ. Là 1 thành phần trong kế hoạch kinh tế của quốc gia, đầu tư nhà ở phần lớn từ ngân sách tài chính của Chính phủ. Chính quyền địa phương và các xí nghiệp nhà nước là các nhà cung cấp nhà ở chính trong khu vực đô thị. Nhà của nhà nước được phân phối như phúc lợi cho các cán bộ với mức thuê nhà thấp, theo chức vụ và năm công tác của họ. Kết quả là với vốn đầu tư hạn chế và giá thuê nhà thấp đã dẫn đến việc thiếu vốn đầu tư nhà ở và thiếu nhà ở. Nhà ở cho thuê thì giá rất rẻ gây nên tình trạng có đầu vào nhưng không có đầu ra, có đầu tư nhưng không có thu hồi, cản trở sự phát triển của thị trường nhà ở.

Từ năm 1998, Chính phủ đã tuyên bố "Xoá bỏ cung cấp nhà ở phúc lợi kiểu ban phát và hợp thức tiền tệ hóa việc phân phối nhà". Việc này đã chấm dứt việc cung cấp nhà ở giữa các cơ quan và người làm, điều này có nghĩa là trong tương lai người làm phải thuê hay mua nhà trên thị trường bằng thu nhập của họ thay vì việc đi gặp Lãnh đạo để xin nhà gần như không mất tiền. Lương của người làm được tăng dần theo công việc và lợi nhuận của đơn vị. Chính quyền sẽ cấp nhà ở giá thấp cho người có thu nhập thấp và trung bình. Đây thật sự là 1 bước đột phá trong cuộc cải cách nhà ở, hệ thống tay đôi nhà ở đã hoàn toàn kết thúc.

Trọng điểm của việc cải cách hình thức cung cấp nhà ở này là phát triển nhà ở thích hợp với kinh tế, mở rộng quy mô đầu tư nhà ở mà chủ yếu là xây dựng nhà ở thích hợp với kinh tế (Nhà ở thích hợp với kinh tế là 1 loại nhà gần như thương phẩm để cho các gia đình thu nhập thấp và vừa mua, nhưng Chính phủ khống chế giá cả, thực hiện giá chỉ đạo của Chính phủ). Đồng thời quan tâm thúc đẩy nhu cầu tiêu dùng nhà ở, nới rộng đối tượng cung ứng và tiêu chuẩn mua nhà ở.

Cho thuê nhà ở với giá thấp là bộ phận cấu thành quan trọng của hệ thống bảo hiểm xã hội. Bảo đảm chính sách miễn giảm tiền thuê nhà cho những công nhân viên chức có khó khăn về nhà ở như công nhân viên chức thôi việc cũ chưa có việc làm mới, đối tượng cứu tế xã hội v.v.., ngoài ra còn cho những công nhân viên chức có đời sống khó khăn và không có nhà ở thuê nhà với giá rẻ. Hoàn thiện hệ thống cung ứng nhà ở mà chủ yếu là nhà ở thích hợp với kinh tế, nhà ở thương phẩm. Thực hiện chính sách cung cấp nhà ở khác nhau dựa trên mức thu nhập của các hộ gia đình. Những hộ gia đình có thu nhập cực thấp thì được sống tại căn hộ/nhà thuê với giá thấp do Chính phủ, tổ chức cấp. Hộ gia đình có thu nhập thấp và vừa thì được mua nhà ở kinh tế. Hộ gia đình thu nhập cao sẽ mua hoặc thuê nhà ở thương mại theo giá thị trường.

Có thể tổng kết lại thành 3 phương thức cung ứng nhà ở như sau:

Chính sách đổi mới hình thức cung cấp nhà ở đa dạng của Trung Quốc đã thực sự khôi phục thuộc tính hàng hoá của nhà ở - một mặt hàng tiêu dùng quan trọng, chấm dứt chế độ phân phối nhà ở hiện vật, từng bước tiền tệ hoá phân phối nhà ở v.v..tác động tích cực đến cơ chế thành lập giá nhà ở hợp lý, phân bố lại thu nhập đem lại sự công bằng cho người dân đô thị trong việc thuê hay mua nhà ở, và cuối cùng là góp phần phát triển hệ thống tài chính nhà ở dài hạn.