MỤC TIÊU VÀ TRÌNH TỰ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN LÀ NHÀ Ở

Khi định giá bất động sản, người đầu tư phải xác định rõ mục tiêu của mình là gì. Mục tiêu khác nhau thì giá cả có thể cũng khác nhau.

Chẳng hạn, khi người đầu tư xây dựng biệt thự sang trọng, bán cho khách hàng giàu có thì đã ngụ ý rằng sẽ bán cho họ với giá cao, nhưng nếu xây dựng nhà ở chung cơ với căn hộ bán trả góp cho người thu nhập trung bình và thấp thì hiển nhiên phải dự tính chúng với giá "phải chăng", phù hợp với sức mua của họ.

Người đầu tư bất động sản thông qua việc định giá để thực hiện mục tiêu của mình. Mục tiêu đó có thể là:

- Để tồn tại trong lúc kinh tế suy thoái, thị trường ảm đạm, cung vượt cầu, cạnh tranh quá kịch liệt hoặc thị hiếu đã thay đổi .v.v... Lúc này việc bảo đảm cho doanh nghiệp tiếp tục tồn tại còn quan trọng gấp bội so với việc kiếm lời, vì vậy người dầu tư có thể hạ giá bán, miễn có thể trả nợ ngân hàng và đủ chi phí cần thiết. Tuy thế, mục tiêu tồn tại chỉ là nhất thời chứ không thể lâu bền. Vì vậy tiếp theo đó là phải nhanh chóng nâng cao giá trị bất động sản để hấp dẫn người mua;

- Để kiếm doanh thu tối đa trước mắt, chú trọng "cầu". Nhiều nhà đầu tư tin rằng đạt doanh thu tối đa sẽ dẫn đến lợi nhuận tối đa về lâu dài, nâng cao được thực lực và uy tín của doanh nghiệp.

Để đạt lượng tiêu thu tối đa, nhất là khi xâm nhập thị trường bất động sản tại khu vực mới, nhằm thu hồi vốn nhanh, gây thanh thế, vì vậy có thể hạ giá bán chút ít.

Để kiếm lợi nhuận thị trường tối đa, khác với kiếm lợi nhuận tối đa trước mắt ở chỗ lúc đầu có thể bán giá tương đối thấp một số ít bất động sản để thu hút khách hàng, khi khách hàng đổ xô nhiều thì dần dần nâng cao giá nhưng vẫn duy trì được trạng thái đông khách, qua đó mà kiếm được lợi nhuận thị trường tối đa;

- Để chiếm vị trí dẫn đầu trong nghề hay trong một số mặt hàng. Một số doanh nghiệp có thực lực hùng hậu nhằm vào mục tiêu lâu dài, đề cao hình tượng thương hiệu, rất coi trọng chữ tín, chăm lo chất lượng và hình thức của công trình, bán nhà với giá tương đối cao và chiếm giữ thị phần tương đối lớn.

Định giá bất động sản là nhà ở là công việc rất phức tạp, phải tuân theo trình tự nhất định nói chung gồm 7 bước như sau:

Bước 1: Lựa chọn mục tiêu định giá cụ thể rõ ràng;

Bước 2: Điều tra thị trường, thu thập thông tin, thăm dò yêu cầu, tìm hiểu giá của đối thủ cạnh tranh;

Bước 3: ước lượng giá thành trên cơ sở đơn giá, dự toán, dựa vào kinh nghiệm thực tế và tình hình giá trên thị trường xây dựng;

Bước 4: Lựa chọn phương pháp định giá;

Bước 5: Xác định giá chuẩn;

Bước 6: Điều chỉnh giá đơn nguyên trên cơ sở giá chuẩn sao cho phù hợp với các vị thị khác nhau, tầng khác nhau, hướng nhà khác nhau.v.v...

Bước 7: Điều chỉnh giá và thay đổi giá kịp thời cho phù hợp với tình hình biến đổi của thị trường và yêu cầu của sách lượt tiêu thụ của bản thân doanh nghiệp.

  Về trang trước    Bản in    Gửi email    Về đầu trang