BĐS Hà Nội 2010 Kỳ vọng tạo được đà tăng trưởng

Bắt đầu từ quý 3 năm 2009, khi nền kinh tế toàn cầu nói chung và kinh tế Việt Nam nói riêng bắt đầu có màu sắc phục hồi, cả Chính phủ, giới chuyên gia cũng như nhiều người đã bắt đầu hình dung ra bức tranh tươi sáng hơn của năm 2010. Nhiều nhà tư vấn cũng đã đưa ra những tiên liệu khả quan về thị trường bất động sản năm 2010.

Ông Matthew Powell, Giám đốc Chi nhánh Hà Nội Savills Việt Nam nhận định: “2010 sẽ là một năm thú vị với thị trường bất động sản mà trong đó thị trường sẽ tiếp tục phát triển ở Hà Nội, buộc các nhà phát triển phải tìm hiểu kĩ lưỡng về thị trường mục tiêu và quyết định xây dựng một cách phù hợp”.

Ông Richard Leech, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam cũng khá lạc quan khi đánh giá về thị trường bất động sản Hà Nội trong năm nay. Ông Richard Leech phân tích: Xem xét đến ảnh hưởng đối với ngành bất động sản, tăng trưởng liên tục của Hà Nội đã thu hút sự quan tâm của các nhà bán lẻ, mô hình nhượng quyền thương hiệu và các lĩnh vực kinh doanh mới. Mặc dù vốn FDI đăng ký so với năm 2008 giảm 90%, đạt mức 500 triệu USD trong năm 2009 và vốn FDI thực hiện đạt 650 triệu USD, tổng số 340 dự án FDI đã được đăng ký trong năm 2009. Nhìn chung, vốn đăng ký của mỗi dự án nhỏ hơn nhưng số lượng dự án đăng ký đã chứng minh sự quan tâm của các nhà đầu tư trong thị trường. Năm 2010, CBRE dự kiến sẽ có nhiều hoạt động đầu tư mở rộng hơn nữa do rất nhiều các công ty đa quốc gia nhìn thấy cơ hội tại một trong những quốc gia có sự tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ.

Trong năm 2010, tăng trưởng GDP của Hà Nội được kỳ vọng là sẽ quay trở lại mức hai con số, khoảng trên 10%. Hà Nội với vai trò là trung tâm thương mại của khu vực miền Bắc sẽ góp phần quan trọng trong việc thúc đẩy sự phát triển của các tỉnh thành lân cận. Với sự tăng trưởng liên tục về nguồn cầu nhà ở, sự mở rộng nhanh chóng của lĩnh vực bán lẻ và nhiều nguồn cung về diện tích văn phòng với giá thuê hợp lý dành cho các doanh nghiệp mới, Hà Nội hoàn toàn có thể đạt được mức tăng trưởng cao trong năm 2010.

Nóng thị trường nhà ở

Theo nghiên cứu của CBRE, thị trường nhà ở có sự chuyển biến đáng kể trong quý 4/2009. Trong vòng hai tháng đầu quý 4/2009, trên 40% tổng số căn hộ được chào bán trong năm 2009 (6.587 căn hộ). So sánh với thời kỳ 2003 - 2008, số lượng căn hộ chào bán trong quý 4/2009 còn lớn hơn số lượng căn hộ được chào bán hàng năm trong suốt giai đoạn 2003 – 2008.

Ở một số dự án tình trạng đầu cơ phổ biến đã đẩy giá các dự án mới lên cao trong giai đoạn đầu cho tới khi lượng cung trở nên dư thừa và thiếu người mua đã đảo ngược tình thế, đẩy giá của nhiều dự án trở về mức chào bán ban đầu. Với những dự án hiện có hoặc đang xây dựng, đặc biệt là khu vực phía Tây, mức tăng giá ổn định hơn.

Giá trung bình của phân khúc dự án trung cấp và bình dân tăng lần lượt ở mức 11% và 15%. Với phân khúc dự án cao cấp và hạng sang, mức giá trung bình giữ ở mức ổn định. Nhìn lại diễn biến thị trường trong quý vừa qua, có thể thấy sức tiêu thụ của thị trường có thể nhiều hơn dự tính do tính trên tổng nguồn cung, khoảng 90% có giá dưới 2.000 USD/m² và một phần lớn (2/3) dưới 1.500 USD/m². Một vấn đề quan trọng hơn có thể thấy là những nguồn cầu mang tính đầu cơ cũng có giới hạn kể cả khi thị trường lên “cơn sốt”.

Căn hộ để bán: Nhu cầu cao ở hạng B và C

Trong suốt hai quý đầu năm 2010 thị trường dự kiến sẽ không có thêm nguồn cung mới nào từ thị trường căn hộ dịch vụ. Thị trường này sẽ đón nhận thêm nguồn cung mới với hơn 230 căn hộ ở Tây Hồ và tổ hợp Crown Plaza ở quận Từ Liêm vào quý 3 và quý 4/2010. Đa số nguồn cung tương lai (60%) tập trung ở quận Từ Liêm.

Nguồn cung ở các quận trung tâm có thể vẫn sẽ giới hạn trong một vài năm tới. Những dự án có thể nhìn thấy sẽ gia nhập thị trường đều tập trung ở những quận loại hai và đa số nằm ở khu vực bên ngoài, cụ thể là quận Từ Liêm. Đa số nguồn cung tương lai có xu thế phát triển về phía Tây và phía Bắc của Hà Nội.

Ở mảng căn hộ để bán, trong quý 4/2009, có 6 dự án chính thức ra mắt đã cung cấp cho thị trường thêm 1.090 căn hộ. Trong số 6 dự án mới đầy sôi động này, Indochina Plaza Hà Nội ở quận Cầu Giấy và Hòa Bình Green là dự án căn hộ hạng A; GP Building, Canal Park là nhóm hạng B; Chung cư Megastar Tây Hồ Tây và CT1&CT2 – Khu đô thị mới Đặng Xá là nhóm hạng C.

Tổng nguồn cung sơ cấp bao gồm 14 dự án với khoảng 2.200 căn hộ. Tổng nguồn cung thứ cấp tính đến quý 4/2009 là khoảng 29.580 căn hộ, trong số đó gần 2/3 nguồn cung tập trung ở quận Cầu Giấy, từ trên thị trường sơ cấp, số lượng căn hộ bán trong quý 4/2009 nhiều hơn quý trước. Ước tính có khoảng 1.461 căn hộ được bán trong quý 4/2009, tương đương 67% cung sơ cấp. Trong khi đó chỉ có 435 căn hộ, gần đạt 38% rổ cung thứ cấp được bán vào quý trước. Căn hộ hạng C và B được mua nhiều hơn căn hộ hạng A.

Thị trường sơ cấp khu vực phía Tây Nam Hà Nội, đặc biệt là quận Hà Đông đã trở nên đặc biệt sôi động. Tuy nhiên sức nóng của thị trường không giữ được lâu, vào thời điểm cuối năm, thị trường đã hạ nhiệt.

Trong quý 4/2009 thị trường thứ cấp không có nhiều biến động. Giá chào thứ cấp bình quân ở 11 trong số 12 quận nghiên cứu đều tăng trung bình 5,4% so với quý 3/2009. Trên thị trường này, giá chào bình quân dao động từ 700 USD đến 4.200 USD/m2.

Từ năm 2010 đến năm 2012 có khoảng 12.650 căn hộ đi vào hoạt động, trong đó có khoảng 2.040 căn hộ dự kiến được tung vào thị trường sơ cấp vào quý 1/2010.

Hiện nay, ở Hà Nội, sử dụng hợp đồng góp vốn để bán căn hộ trước khi hoàn thành phần móng đang là xu thế phổ biến. Cách thức này giúp chủ đầu tư huy động được một khối lượng vốn nhất định để phát triển dự án mà không cần phải tìm kiếm các kênh tài chính với những điều kiện đầy khó khăn khác.

Trong quý 4/2009 có thêm rất nhiều dự án động thổ, có thể kể ra là Green House ở Khu đô thị mới Việt Hưng, Western Gate of Hanoi ở Mễ Trì, Quận Từ Liêm, Cleve ở Khu đô thị mới Mỗ Lao, Quận Hà Đông…

Savills cho rằng trong quý 1/2010 giá chào sơ cấp căn hộ hạng B và C sẽ tăng, còn căn hộ hạng A sẽ không có thay đổi đáng kể so với quý 4/2009. Giao dịch trên thị trường thứ cấp có thể tốt hơn nhờ có Thông tư 02/2010/TT-BTC Bộ Tài Chính ban hành ngày 11/01/2010, cho phép người nộp thuế chọn cách đóng 25% tổng chênh lệch thu được từ giao dịch hoặc 2% trên tổng giá trị giao dịch. Nhu cầu nhà ở trong trung hạn vẫn sẽ giữ ở mức cao. Nhu cầu căn hộ hạng B và C có thể sẽ cao hơn hạng A và hạng B và C phù hợp với khả năng chi trả của nhiều người hơn.
Văn phòng cho thuê: cung tăng, giá có xu hướng giảm

Mặc dù so với thời kỳ đỉnh cao hồi năm 2007, thị trường văn phòng cho thuê vẫn đang ở trong thời kỳ sút giảm nhưng nhiều biến đổi đáng kể đó được ghi nhận trên thị trường tại Hà Nội trong quý 4/2009.

Trong quý 4/2009, Savills ghi nhận tổng lượng cung văn phòng ở Hà Nội đạt hơn 600.000 m2, tăng khoảng 23% so với quý 3/2009. Nguồn cung do 83 văn phòng các hạng A, B, C ở 8 quận nghiên cứu.

Trong quý 4/2009, các văn phòng mới đi vào vận hành ở 5 quận đã cung cấp thêm một khối lượng diện tích văn phòng đáng kể, chiếm khoảng 18% tổng cung. Trên thị trường đã có thêm 9 tòa nhà văn phòng bao gồm 2 tòa nhà hạng A, 3 tòa nhà hạng B, và 4 tòa nhà hạng C, chủ yếu tọa lạc ở quận Hoàn Kiếm, Đống Đa, Ba Đình và Tây Hồ.

Đặc biệt, sự xuất hiện của hai tòa nhà hạng A là BIDV Tower và Capital Tower đó cung cấp thêm cho thị trường gần 45.000m2 văn phòng. Người thuê hiện nay đó có thêm nhiều lựa chọn để cân nhắc vì các tòa nhà văn phòng hạng A ở khu vực trung tâm đẫ trở nên có giới hạn một thời gian dài vừa qua.

Trong quý 4/2009, công suất thuê tiếp tục suy yếu và giảm khoảng 2% so với quý 3/2009, trong đó công suất thuê ở văn phòng hạng A giảm 18% do có một khối lượng cung mới trên thị trường từ hai dự án thuộc quận Hoàn Kiếm. Công suất thuê của văn phòng hạng B giảm nhẹ ở mức 1% trong khi đó công suất thuê của văn phòng hạng C giảm hơn 10% so với quý 3/2009.

Giá thuê trung bình tất cả các hạng và các quận được ghi nhận ở mức 29USD/m2/tháng trong quý 4/2009, tăng khoảng 4.5% so với quý 3/2009. Tuy nhiên giá thuê bình quân hạng A và B giảm xuống mức thấp nhất trong vòng 5 quý gần đây, giảm tới 18% so với mức cao nhất hồi quý 4/2008.

Nhu cầu văn phòng dự đoán là sẽ phục hồi và tăng nhẹ vào năm 2010. Kinh tế Việt Nam đã có dấu hiệu phục hồi tích cực, tỉ lệ tăng trưởng đạt 5.32% năm 2009, các công ty nước ngoài đang quay lại Việt Nam, các doanh nghiệp trong nước đang mở rộng kinh doanh. Các cao ốc văn phòng hạng cao dự kiến sẽ hoạt động ổn định trong một vài năm tới.

Dự báo trong 4 năm tới có khoảng 1,5 triệu m2 diện tích văn phòng các hạng từ khoảng 100 dự án gia nhập thị trường. Tính riêng trong năm 2010, sẽ có thêm 170.000m2 văn phòng được tung vào thị trường. Dư cung văn phòng được dự báo trước sẽ góp phần điều chỉnh thị trường xuống mức giá thuê thực tế hơn trong vài năm tới đây.

Đồng tình với nhận định trên, ông Richard Leech nhận xétt: Mặc dù có sự bùng nổ về nhu cầu, tỷ lệ trống tại một số tòa nhà sẽ có xu hướng tăng và giá thuê sẽ tiếp tục xu hướng giảm.

Đánh giá tổng quan về thị trường bất động sản Hà Nội trong năm 2010, ông Matthew Powell nhận định: thị trường căn hộ để bán trong ngắn hạn, thiết kế và giá chưa gặp được kỳ vọng của người sử dụng cuối cùng; Áp lực cao lên phân khúc hạng A vì giá cao; Thị trường sẽ điều chỉnh xuống các phân khúc hạng thấp hơn trong vòng 2-3 năm tới. Tại thị trường văn phòng cho thuê giá thuê sẽ tiếp tục tiếp tục giao động trong năm 2010 với xu hướng xuống nhẹ ở khu vực trung tâm. Ở mảng thị trường bán lẻ, các siêu thị sẽ tiếp tục bùng nổ trong 2-3 năm tới, các chợ truyền thống ở trong khu trung tâm sẽ biến mất và các trung tâm mua sắm sẽ bắt đầu ngự trị.

Nhìn chung, thị trường bất động sản năm 2010 được các nhà nghiên cứu đánh giá có bước tăng trưởng cao, nhưng trong cơ hội có rủi ro. Ở đó, cơ hội là các quỹ đầu tư nước ngoài đang mở rộng khả năng phát triển kinh doanh ở châu Á, các tập đoàn bán lẻ rất quan tâm đến thị trường, cơ sở hạ tầng đang cải thiện trong trung hạn, thị trường tập trung hơn về phía người sử dụng cuối cùng, dân số và tài nguyên dồi dào; rủi ro từ lạm phát, lãi suất cơ bản ở mức cao, dư thừa nguồn cung ở một số mảng, một số vị trí khu vực, nhưng lại thiếu ở một số nơi…