Quy định về phát triển và quản lý nhà ở

Ngày 23 tháng 6 năm 2010, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 71/2010/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở. Việc Chính phủ ban hành Nghị định này là để hướng dẫn cụ thể các nội dung nêu trong Luật số 34/2009/QH12 mà Quốc hội vừa thông qua năm 2009 về sửa đổi, bổ sung Điều 126 của Luật Nhà ở và Điều 121 của Luật Đất đai năm 2003 và thay thế Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở năm 2005, Nghị định này đã sửa đổi, bổ sung nhiều nội dung quan trọng, có tác động đến quyền và lợi ích của nhiều đối tượng khác nhau trong xã hội và đang là mối quan tâm của nhiều cơ quan, tổ chức cũng như người dân. Để bạn đọc hiểu rõ hơn các quy định vừa được Chính phủ thông qua, chúng tôi xin giới thiệu các nội dung mới, cơ bản của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP như sau:

1. Về vấn đề phát triển nhà ở nói chung

So với Nghị định số 90/2006/NĐ-CP năm 2006 thì Nghị định số 71/2010/NĐ-CP đã có nhiều sửa đổi, bổ sung cho phù hợp với thực tế, có thể nêu một số vấn đề cơ bản như sau:

- Về phân loại dự án phát triển nhà ở và quy định nội dung của dự án phát triển nhà ở: Nghị định số 90/2006/NĐ-CP phân loại dự án phát triển nhà ở theo mục đích sử dụng của nhà ở như: dự án nhà ở thương mại, dự án nhà ở xã hội hoặc dự án nhà ở công vụ…Cách phân loại này không nói lên bản chất khác nhau của dự án phát triển nhà ở, do đó việc thực hiện gặp rất nhiều khó khăn, đặc biệt là trong quá trình lập, thẩm định và phê duyệt dự án. Để xử lý vướng mắc này, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP đã phân dự án phát triển nhà ở thành 2 loại, đó là dự án phát triển khu nhà ở và dự án phát triển nhà ở độc lập. Theo đó, dự án phát triển khu nhà ở là nhằm mục đích đầu tư xây dựng đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và đầu tư xây dựng nhà ở cũng như các công trình kiến trúc khác nằm trong phạm vi dự án, trong đó hệ thống hạ tầng kỹ thuật do chủ đầu tư cấp I thực hiện xây dựng, nhà ở và các công trình kiến trúc khác do chủ đầu tư cấp II hoặc do chủ đầu tư cấp I thực hiện đầu tư xây dựng (dự án này giống như dự án khu đô thị mới nhưng có quy mô diện tích đất nhỏ hơn khu đô thị mới); còn đối với dự án phát triển nhà ở độc lập là dự án chỉ đầu tư xây dựng một hoặc một cụm trình nhà ở trên đất đã có sẵn hệ thống hạ tầng kỹ thuật (đây là là dạng dự án cấp II trong dự án khu nhà ở nêu trên hoặc trong khu đô thị mới) hoặc là dự án nhà ở độc lập nằm trong khu đô thị cải tạo.

Về nội dung của dự án phát triển nhà ở, theo Nghị định số 71/2010/NĐ-CP thì nội dung này được chia thành 2 loại, tương ứng với 2 loại dự án nêu trên, trong đó có 2 nội dung mới được sửa đổi, đó là việc lập quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 phải được thực hiện trước khi lập dự án theo quy định của pháp luật về quy hoạch, còn phần các bản vẽ trong hồ sơ dự án thì được sửa đổi thành phần thiết kế cơ sở cho phù hợp với pháp luật về xây dựng. Ngoài ra, Nghị định mới lần này cũng quy định trước khi đầu tư xây dựng nhà ở, kể cả xây dựng nhà ở trong dự án khu đô thị mới thì chủ đầu tư phải lập dự án để thẩm định và phê duyệt theo quy định của Nghị định này (dạng dự án nhà ở cấp II), bởi vì dự án cấp I chỉ điều chỉnh chủ yếu vấn đề đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật của dự án.

- Về lập, thẩm định, phê duyệt hoặc chấp thuận đầu tư dự án phát triển nhà ở: Nghị định số 90/2006/NĐ-CP quy định mọi dự án phát triển nhà ở, không phân biệt nguồn vốn đầu tư đều phải trình UBND cấp tỉnh hoặc UBND cấp huyện thẩm định và phê duyệt. Để phù hợp với pháp luật về xây dựng, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP đã chia dự án phát triển nhà ở thành 2 dạng, đối với dự án được đầu tư xây dựng bằng vốn ngân sách nhà nước thì chủ đầu tư phải lập dự án để trình Chủ tịch UBND cấp tỉnh tổ chức thẩm định và phê duyệt; nếu dự án có tổng mức đầu tư dưới 30 tỷ đồng và được Chủ tịch UBND cấp tỉnh ủy quyền thì do Chủ tịch UBND cấp huyện tổ chức thẩm định và phê duyệt. Nếu xây dựng nhà ở bằng nguồn vốn ngân sách trung ương thì chủ đầu tư phải xin chấp thuận đầu tư của UBND cấp tỉnh nơi có dự án sau đó mới lập dự án để trình có thẩm quyền quyết định đầu tư phê duyệt dự án.

Trong trường hợp dự án phát triển nhà ở được đầu tư xây dựng bằng vốn ngoài ngân sách thì chủ đầu tư phải xin chấp thuận đầu tư của cơ quan có thẩm quyền trước khi lập, thẩm định và phê duyệt dự án. Theo Nghị định số 71/2010/NĐ-CP, đối với dự án có số lượng nhà ở dưới 500 căn (bao gồm nhà biệt thự, nhà ở riêng lẻ, căn hộ chung cư) thì chủ đầu tư phải trình UBND cấp huyện để có văn bản chấp thuận đầu tư, đối với dự án nhà ở có số lượng từ 500 căn đến dưới 2.500 căn thì phải trình UBND cấp tỉnh chấp thuận đầu tư; trường hợp dự án nhà ở có số lượng từ 2.500 căn trở lên (không phân biệt nguồn vốn đầu tư và quy mô sử dụng đất) thì chủ đầu tư phải báo cáo UBND cấp tỉnh xin ý kiến chấp thuận chủ trương đầu tư của Thủ tướng Chính phủ. Sau khi có ý kiến chấp thuận đầu tư của cơ quan có thẩm quyền, chủ đầu tư mới tổ chức lập, thẩm định và phê duyệt dự án. Theo quy định mới, cơ quan làm đầu mối, chủ trì thẩm định để trình UBND cấp tỉnh phê duyệt hoặc chấp thuận đầu tư dự án là Sở Xây dựng, tại cấp huyện thuộc thẩm quyền của Phòng có chức năng quản lý nhà ở cấp.

- Về việc huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại: Có thể nói, đây là nội dung mới so với Nghị định số 90/2006/NĐ-CP, trong thời gian vừa qua do chưa có quy định cụ thể nên các chủ đầu tư đã áp dụng nhiều hình thức huy động vốn khác nhau, thậm trí huy động không đúng quy định của Luật Nhà ở và gây thiệt hại cho các nhà đầu tư. Để xử lý vấn đề này, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP đã quy định cụ thể các hình thức và điều kiện huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở (kể cả nhà ở trong dự án khu đô thị mới). Theo đó, chủ đầu tư chỉ được áp dụng 5 hình thức để huy động vốn, gồm ký hợp đồng vay vốn của các tổ chức tín dụng, các quỹ đầu tư theo pháp luật về tín dụng (không được vay vốn của các hộ gia đình, cá nhân) hoặc phát hành trái phiếu để huy động vốn theo pháp luật về chứng khoán, bên cho vay vốn không được ưu tiên mua nhà ở; ký hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư nhằm mục đích chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hạ tầng cho chủ đầu tư cấp II; ký hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư với tổ chức, cá nhân và bên tham gia góp vốn hoặc hợp tác đầu tư được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) hoặc được phân chia sản phẩm là nhà ở theo thỏa thuận; ký hợp đồng hợp tác kinh doanh với doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản và bên tham gia hợp tác kinh doanh được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc bằng cổ phiếu) hoặc được phân chiaẩn phẩm là nhà ở theo thỏa thuận và ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai với các đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

Trường hợp các bên có thỏa thuận phân chia sản phẩm là nhà ở theo hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh thì chủ đầu tư chỉ được phân chia tối đa 20% số lượng nhà ở trong mỗi dự án (dự án cấp I) cho cả 3 hình thức huy động vốn này; số lượng nhà ở còn lại trong mỗi dự án sau khi phân chia chủ đầu tư phải thực hiện bán, cho thuê qua sàn giao dịch bất động sản (thông qua hình thức bán nhà ở hình thành trong tương lai hoặc bán nhà ở có sẵn). Nghị định số 71/2010/NĐ-CP cũng đã quy định cụ thể điều kiện để huy động vốn, ví dụ như: chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư với tổ chức, cá nhân khi đã có dự án nhà ở được phê duyệt, đã thực hiện khởi công xây dựng công trình nhà ở hoặc chỉ được ký hợp đồng bán nhà ở sau khi đã có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt, đã xây dựng xong phần móng của nhà ở và đã hoàn thành thủ tục mua bán qua sàn giao dịch bất động sản theo quy định…

- Về vấn đề phát triển nhà ở thương mại: nội dung này đã được Nghị định số 71/2010/NĐ-CP đã quy định cụ thể hơn và có bổ sung một số điểm mới như: quy định Thủ tướng Chính phủ được chỉ định chủ đầu tư đối với những dự án án lớn, có tác động đến một vùng; quy định cụ thể các khu vực mà chủ đầu tư không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức bán nền để hộ gia đình, cá nhân xây dựng nhà ở hoặc quy định cụ thể trách nhiệm nộp tiền sử dụng đất khi xây dựng nhà ở trên đất thuê sau đó bán cho các tổ chức, cá nhân trong nước hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài...

2. Về phát triển và quản lý nhà ở công vụ

So với Nghị định số 90/2006/NĐ-CP thì Nghị định số 71/2010/NĐ-CP đã có một số sửa đổi, đó là chia nhà ở công vụ thành 3 loại khác nhau, gồm: nhà ở công vụ do UBND cấp tỉnh quyết định đầu tư để bố trí cho các đối tượng thuộc diện địa phương quản lý thuê, nhà ở công vụ do Thủ tướng Chính phủ quyết định đầu tư để bố trí cho các đối tượng thuộc diện cơ quan trung ương quản lý thuê, nhà ở công vụ do Bộ Công an, Bộ Quốc phòng quyết định đầu tư để bố trí cho các đối tượng thuộc 2 Bộ này quản lý thuê; việc lập, thẩm định, phê duyệt dự án phát triển nhà ở công vụ ở địa phương thì do Sở Xây dựng chủ trì thẩm định để trình UBND cấp tỉnh phê duyệt, ở trung ương thì do Bộ Xây dựng thẩm định và trình Thủ tướng Chính phủ phê duyệt, đối với nhà ở công vụ của Bộ Quốc phòng, Bộ Công an thì do 2 Bộ này tổ chức thẩm định và phê duyệt; về vốn cho đầu tư xây dựng nhà ở công vụ, ở địa phương thì do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định, ở trung ương thì do Thủ tướng Chính phủ quyết định; về đối tượng được thuê nhà ở công vụ, Nghị định mới đã bổ sung thêm hai đối tượng là giáo viên và bác sỹ, nhân viên y tế được cử đến công tác tại các xã vùng sâu, vùng xa, vùng đặc biệt khó khăn, khu vực biên giới hải đảo vào diện được thuê nhà ở công vụ.

Về việc quản lý sử dụng nhà ở công vụ, có một số nội dung mới, đó là cơ quan quản lý vận hành nhà ở công vụ có thể ký hợp đồng trực tiếp với người thuê nhà hoặc ký với cơ quan quản lý người thuê nhà ở; về giá cho thuê nhà ở công vụ thì do UBND cấp tỉnh ban hành và không tính chi phí khấu hao vốn đầu tư xây dựng vào giá cho thuê để giảm cho thuê; về đơn vị quản lý vận hành nhà ở công vụ thì do người có thẩm quyền quyết định đầu tư lựa chọn.

3. Về phát triển và quản lý nhà ở xã hội

Nghị định số 90/2006/NĐ-CP năm 2006 đã có quy định về vấn đề nhà ở xã hội, tuy nhiên sau khoảng 3 năm triển khai thi hành, các quy định trong Nghị định này vẫn chưa đi vào cuộc sống. Thực tế các địa phương không thể thực hiện việc đầu tư xây dựng nhà ở xã hội do khó khăn về vốn, quỹ đất…Để xử lý tồn tại này, năm 2009 Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành một số chính sách về đầu tư xây dựng nhà ở xã hội cho một số đối tượng có khó khăn về nhà ở như Nghị quyết số 18/CP, Quyết định số 65/2009/QĐ-TTg, Quyết định số 66/2009/QĐ-TTg và Quyết định số 67/2010/QĐ-TTg về xây dựng nhà ở sinh viên, nhà ở công nhân khu công nghiệp và cho người thu nhập thấp tại đô thị, các chính sách này đã từng bước đi vào cuộc sống. Tuy vậy, giữa các chính sách mới và Nghị định số 90/2006/NND-CP chưa có sự không thống nhất với nhau, vì vậy việc Chính phủ ban hành Nghị định số 71/2010/NĐ-CP vừa để thống nhất các quy định đã ban hành, vừa để tiếp tục thúc đẩy hoạt việc đầu tư xây dựng nhà ở cho các đối tượng xã hội, coi đây là một chính sách quan trọng của Nhà nước ta.

So với Nghị định số 90/2006/NĐ-CP, Nghị định sửa đổi lần này có một số điểm mới, đó là bổ sung thêm đối tượng học sinh, sinh viên các trường đại học, cao đẳng, cao đẳng nghề, trung cấp nghề (không phân công lập hay dân lập), đối tượng là người thu nhập thấp tại khu vực đô thị vào diện được thuê, mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội; phân loại nhà ở xã hội thành 2 dạng là nhà ở do Nhà nước đầu tư xây dựng để cho thuê và nhà ở do các thành phần kinh tế khác đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; nêu rõ điều kiện được thuê nhà ở của Nhà nước và điều kiện được mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở do các thành phần kinh tế xây dựng; quy định cụ thể tiêu chuẩn thiết kế đối với 2 loại nhà ở xã hội, trong đó cho phép các chủ đầu tư xây dựng nhà ở bằng vốn ngoài ngân sách được nâng số tầng lên quá 6 tầng, nâng diện tích căn hộ tối đa lên 70m², tăng mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất lên 1,5 lần; đối với nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng vốn ngoài ngân sách thì chủ đầu tư được hưởng một số ưu đãi như được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất xây dựng nhà ở, được hỗ trợ vốn vay tín dụng, được hỗ trợ kinh phí đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật…Chủ đầu tư các nhà ở này được bán, cho thuê, cho thuê mua với thời hạn trả chậm, trả dần tối thiểu là 10 năm.

Về quản lý, sử dụng nhà ở xã hội: đối với nhà ở xây dựng bằng vốn ngân sách thì người quyết định đầu tư sẽ lựa chọn đơn vị quản lý vận hành nhà ở, còn nhà ở được xây dựng bằng vốn ngoài ngân sách thì do chủ đầu tư quản lý hoặc thuê đơn vị khác quản lý vận hành nhà ở, các dịch vụ quản lý vận hành nhà ở được hưởng cơ chế như đối với dịch vụ công ích.

4. Về xây dựng nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân

Trong Nghị định số 90/2006/NĐ-CP, Chính phủ chưa có hướng dẫn cụ thể về nội dung này, nên nhiều vấn đề phát sinh trong thực tiễn nhưng chưa có cơ sở pháp lý để giải quyết. Nghị định số 71/2010/NĐ-CP đã dành một Mục trong Chương II về Phát triển nhà ở để điều chỉnh về vấn đề này, trong đó quy định một số nội dung rất quan trọng như: quy định các nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân có tổng diện tích sàn xây dựng từ 250m² trở lên hoặc cao từ 3 tầng trở lên (tính cả tầng hầm) thì phải do tổ chức, cá nhân có đủ năng lực hoạt động thiết kế xây dựng hoặc có đủ năng lực hành nghề thiết kế xây dựng thiết kế, trong thực hiện thi công xây dựng nhà ở này thì phải thuê nhà thầu có đủ năng lực thực hiện xây dựng và chủ nhà phải thực hiện xây dựng theo đúng thiết kế và giấy phép xây dựng đã được Nhà nước cấp. Đối với trường hợp xây dựng nhà ở có tổng diện tích sàn xây dựng từ 1000m² trở lên thì bắt buộc phải có chứng nhận bảo đảm an toàn chịu lực do đơn vị có chức năng cấp theo quy định của pháp luật xây dựng trước khi đưa vào sử dụng. Trong trường hợp xây dựng nhà ở từ 2 tầng trở lên và tại mỗi tầng có từ hai căn hộ trở lên được thiết kế, xây dựng theo kiểu căn hộ khép kín (có phòng ở riêng, khu bếp riêng, nhà vệ sinh, nhà tắm riêng) thì diện tích sàn xây dựng mỗi căn hộ tối thiểu là 30 m² và phải đáp ứng các quy định về nhà chung cư nêu tại Luật Nhà ở (phải có phần diện tích chung, phần diện tích riêng). các trường hợp nhà ở không đáp ứng quy định nêu trên thì không được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở, nếu là nhà ở dạng căn hộ chung cư mi ni thì chủ nhà chỉ được bán, cho thuê các căn hộ này sau khi được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở.

5. Về quản lý, sử dụng nhà ở

- Về công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở: sau khi có Nghị định số 88/2009/NĐ-CP năm 2009 của Chính phủ về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì các nội dung về cấp giấy chứng nhận nêu tại Nghị định số 90 đã được bãi bỏ, nên Nghị định lần này chỉ đưa ra các quy định mang tính nguyên tắc chung để điều chỉnh vấn đề về sở hữu nhà ở của các tổ chức, cá nhân. Theo đó, chỉ các nhà ở có đủ điều kiện (như thuộc diện tạo lập hợp pháp, có đủ điều kiện về diện tích nếu xây dựng căn hộ mi ni, mua bán đúng thủ tục quy định…) mới được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu;

- Về bảo hành nhà ở và quản lý, sử dụng nhà chung cư: Hai vấn đề này chưa được điều chỉnh trong Nghị định số 90/2006/NĐ-CP, nên vừa qua có nhiều vướng mắc phát sinh nhưng các địa phương không có cơ sở để giải quyết. Về vấn đề bảo hành nhà ở, Nghị định mới đã nêu rõ các nội dung bên bán phải bảo hành nhà ở cho bên mua như: phải sửa chữa, khắc phục các hư hỏng về kết cấu chính của nhà ở (dầm, cột, sàn, trần, mái, tường, các phần ốp, trát, lát), các thiết bị gắn liền với nhà ở như hệ thống cửa, cung cấp chất đốt, đường dây điện sinh hoạt, cấp điện chiếu sáng, hệ thống cấp nước sinh hoạt, thoát nước thải, khắc phục các trường hợp nghiêng, lún sụt nhà ở. Trường hợp bên bán không thực hiện bảo hành theo quy định thì bên mua có quyền khởi kiện yêu cầu toà án giải quyết, nêu bên bán gây thiệt hại thì phải bồi thương hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự.

Về quản lý, sử dụng nhà chung cư, mặc vấn đề này đã được quy định trong Luật Nhà ở và quy định trong Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD năm 2008 về quy chế quản lý nhà chung cư, tuy nhiên do có một số nội dung chưa được quy định rõ nên khi có tranh chấp, khiếu nại thì chưa đủ cơ sở để giải quyết. Nghị định lần này đã quy định đầy đủ và cụ thể hơn, đó là nêu rõ phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung trong nhà chung cư, phần diện tích chung dùng để xe cho các hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong nhà chung cư (chỉ bao gồm xe đạp, xe mô tô 2 bánh, xe cho người tàn tật), riêng phần diện tích để xe ô tô thì được xây dựng theo thiết kế nhưng do chủ đầu tư quyết định là thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư hoặc sở hữu riêng của chủ đầu tư; nêu rõ kính phí 2% bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư phải được tính vào giá bán và được thu ngay khi bán nhà ở (khoản kinh phí này và phần diện tích sử dụng chung, sử dụng riêng phải được ghi rõ trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư); nêu rõ việc quản lý vận hành và việc cải tạo nhà chung cư.

- Về quản lý, sử dụng nhà biệt thự tại khu vực đô thị: Đây là nội dung mới so với Nghị định số 90. Theo quy định mới, các địa phương phải lên danh sách phân loại biệt thự thành 3 nhóm 1, 2 và 3 để quản lý, đối với nhà biệt thự nhóm 1 và nhóm 2 là những biệt thự có giá trị kiến trúc hoặc đã được xếp hạng di tích lịch sử - văn hoá mà thực hiện cải tạo, sửa chữa hoặc phá dỡ để xây dựng lại thì phải được UBND cấp tỉnh đồng ý và phải sử dụng đúng vật liệu, làm theo đúng nguyên trạng kiến trúc ban đầu. Quy định này nhằm để bảo tồn các biệt thự cũ, biệt thự cổ, giữ gìn kiến trúc đẹp của các nhà biệt thự này.

- Về giao dịch về nhà ở: Nghị định này ngoài việc quy định cụ thể hơn so với Nghị định số 90, còn bổ sung thêm quy định về mua bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản để làm rõ yêu cầu giao dịch về nhà ở, nhằm hạn chế các rủi cho các nhà đầu tư bất động sản, trong đó quy định cụ thể thủ tục xác nhận của Sở Xây dựng đối với trường hợp được phân chia 20% nhà ở trong dự án, quy định về trách nhiệm của sàn giao dịch bất động sản không được tham gia đầu tư mua bán nhà ở mà chỉ được thực hiện các giao dịch mua bán, cho thuê qua sàn để hưởng phí giao dịch qua sàn theo quy định. Nghị định lần này cũng điều chỉnh các trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán để hạn chế các giao dịch trao tay, đặc biệt là Chính phủ đã đưa ra quy định không cho phép các bên ký kết hợp đồng uỷ quyền quản lý, sử dụng, uỷ quyền bán, cho thuê nhà ở khi chưa có nhà ở nhằm tránh hiện tượng giao dịch trao tay núp bóng dưới hình thức uỷ quyền về nhà ở để trốn thuế.

6. Về sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài tại Việt Nam

So với Nghị định số 90 thì nội dung này đã được sửa đổi toàn bộ để hướng dẫn cụ thể Luật số 34/2009/QH12 năm 2009 về sửa đổi, bổ sung Điều 126 của Luật Nhà ở và Điều 121 của Luật đất đai về quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Theo đó, Nghị định số 71/200/NĐ-CP đã quy định cụ thể các loại giấy tờ chứng minh đối tượng và điều kiện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, làm cơ sở để cơ quan chức năng thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở đã mua, quy định cụ thể việc quản lý nhà ở đối với những trường hợp được sở hữu một nhà ở tại Việt Nam, đó là khi cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, UBND cấp huyện phải báo cáo Bộ Xây dựng để đưa lên trang Web của Bộ cho các địa phương biết khi cấp giấy chứng nhận, ngoài ra Chính phủ cũng có quy định về việc xử lý vi phạm khi đối tượng này có sở hữu nhiều hơn một nhà ở.

Ngoài các nội dung nêu trên, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP cũng đã sửa đổi, bổ sung một số vấn đề như yêu cầu các địa phương phải xây dựng Chương trình phát triển nhà ở, làm cơ sở để xây dựng nhà ở, đối với các thành phố trực thuộc trung ương thì phải trình Thủ tướng Chính phủ phê duyệt trước khi triển khai thực hiện; đối với việc điều tra, thống kế nhà ở thì được thực hiện cùng với đợt tổng điều tra dân số và nhà ở toàn quốc 10 năm một lần, giữa các đợt này thì Bộ Xây dựng tổ chức điều tra điểm, điều tra mẫu làm cơ sở để xây dựng chiến lược phát triển nhà ở toàn quốc; về đào tạo kiến thức trong lĩnh vực quản lý, phát triển nhà ở, ngoài yêu cầu cán bộ, công chức làm việc trong lĩnh vực nhà ở 3 năm một lần phải tham dự khoá đào tạo kiến thức về lĩnh vực này thì những cá nhân làm việctrong doanh nghiệp quản lý, vận hành nhà chung cư cũng phải tham dự lớp đào tạo, bồi dưỡng về kiến thức và chuyên môn nghiệp vụ về quản lý, vận hành nhà chung cư; Nghị định này cũng quy định cụ thể trách nhiệm của Bộ Xây dựng, các Bộ, ngành liên quan và UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương trong việc thực hiện pháp luật về nhà ở.