Kinh nghiệm nước ngoài trong việc xây dựng cơ chế chính sách nhà ở

1/ Chính sách kiện toàn hệ thống thị trường nhà ở-phát triển thị trường cho thuê nhà ở (trường hợp của Trung Quốc):

Mối quan hệ cung cầu trên thị trường quyết định việc bố trí nguồn nhà ở, mức độ thị trường hoá quyết định trình độ phát triển của ngành nhà ở, hoàn thiện chế độ thị trường và thiết lập hệ thống thị trường là cơ sở để chế độ mới phát huy tác dụng. Xuất phát từ việc mở cửa toàn diện, đa dạng hoá các phương thức giao dịch khác nhau như mua bán, cho thuê, thế chấp, cầm cố v.v..phát triển thị trường cho thuê đặc biệt là trên thị trường nhà ở cấp 2.

Khi mới bắt đầu thực hiện chính sách này, nhiều thành phố cũng đã có thị trường cho thuê nhà ở, nhưng đa số là thị trường không công khai, chưa được sự quản lý hữu hiệu đối với thị trường cho thuê nhà ở và thuế cho thuê nhà ở khá cao.

Sau đó, Chính phủ Trung Quốc đã tiến hành nhiều biện pháp cải cách đồng bộ từ việc nâng cao giá cho thuê nhà ở đến việc tăng tốc tốc độ bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, cho phép thị trường cấp 2 về nhà ở hoạt động, giảm thuế cho thuê nhà ở, ưu đãi thuế cho các cá nhân đơn vị tham gia xây dựng nhà ở chung cư cao tầng cho người thu nhập thấp thuê hoặc mua, đưa nghiệp vụ quản lý cho thuê nhà ở vào sự quản lý của chính quyền, đồng thòi cũng để cho người kinh doanh cho thuê nhà ở có lợi nhuận v.v.. khiến cho việc lưu thông nhà ở trên thị trường và giao dịch trên thị trường phát triển, thị trường cho thuê nhà ở thực sự trở thành nơi thu hút vốn đầu tư của dân cư và các nhà kinh doanh phát triển bất động sản tham gia vào xây dựng nhà ở, góp phần quan trọng đối với việc hoàn thiện công năng thị trường và hệ thống thị trường nhà ở, thúc đẩy dân cư tiêu dùng nhà ở và phát triển nền kinh tế quốc dân.

3/ Chính sách cho nhà đầu tư nước ngoài kinh doanh nhà ở (trường hợp của Trung Quốc):

Khi TQ mở cửa, Chính phủ cho phép các nhà đầu tư nước ngoài tham gia thực hiện đầu tư và kinh doanh BĐS tại Trung Quốc. Đối với các nhà doanh nghiệp và đầu tư nước ngoài, thị trường BĐS đã trở thành 1 mảng lôi cuốn họ. Trong năm 1991-1995 đầu tư nước ngoài vào BĐS chiếm 2%, 4%, 6.2%, 9% và 12% tương ứng với vốn đầu tư nước ngoài thực tế vào TQ. Được thúc đẩy bởi lợi nhuận cao và thu hồi vốn nhanh, sự quan tâm đặc biệt của họ là các toà nhà công sở, thương mại, các trung tâm thương mại cao cấp và các khu nhà ở cao cấp. Tư tưởng tìm kiếm lợi nhuận cao còn bao gồm các nhà đầu tư trong nước bỏ vốn nhiều hơn vào các khách sạn sang trọng và các công trình giải trí. Tại 1 số thành phố lớn và thành phố ven biển, tỷ lệ thu hồi vốn đầu tư BĐS hơn 100% vào các năm đầu 1990, tỷ lệ thu hồi vốn khiêm tốn là 30% lớn hơn rất nhiều so với các ngành công nghiệp khác.

Tuy nhiên, do cơ cấu đầu tư không hợp lý vào công nghiệp BĐS dẫn đến sự thiếu hụt trong việc cung đất và nhà ở. Trong nửa năm sau của năm 1993, Chính phủ đã nắm việc kiểm soát nhằm làm bớt căng thẳng sự nóng bỏng về các toà nhà thương mại trên thị trường BĐS. Nhưng hậu quả của việc đầu tư không hợp lý là giá đất và giá nhà ở ngày càng cao. Hiện nay, Chính phủ Trung Quốc đang thực hiện nghiên cứu ban hành những chính sách pháp luật liên quan đến các nhà đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản nhằm giải quyết những bất hợp lý trên như các quy định về thuế tài sản, thuế thu nhập doanh nghiệp, các quy định về mua bán và cho thuê nhà ở đối với người nước ngoài v.v..

Bài học trong quản lý đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực thị trường bất động sản nhà ở sẽ là 1 kinh nghiệm quý báu đối với nước ta trong thời kỳ hội nhập kinh tế quốc tế.

4/ Chính sách tư nhân hoá nhà ở công cộng (trường hợp Hồng Kông):

Là một trong những khu vực nhà ở công cộng lớn nhất thế giới, Hồng Kông bắt đầu tư nhân hoá quỹ nhà ở công cộng vào cuối những năm 1980. Ít nhất có 4% quỹ nhà ở được bán đi mỗi năm. Dựa trên tình hình là khu vực công cộng chứa đựng tới phần nửa dân số Hồng Kông và 70% những người ở nhà công cộng sống trong nhà ở công cộng cho thuê, cho nên 1 chương trình tư nhân hoá như vậy sẽ có tác động trực tiếp tới hơn 3 triệu người đang sống trong khu vực nhà ở công cộng.

Việc ký hợp đồng với bên ngoài về việc quản lý và duy tu bảo dưỡng nhà ở công cộng và việc bán các căn hộ công cộng cho những người đang ở thuê nhà đang được triển khai từng bước 1 cách chắc chắn bắt đầu từ những năm cuối của thập kỷ 90. Các biện pháp tư nhân hoá trên quy mô lớn được đưa ra như các căn hộ nhà ở công cộng cho thuê được bán cho các chủ thuê nhà với giá giảm đáng kể từ năm 1998 và việc chuyển tất cả công tác quản lý và bảo dưỡng tại các khu nhà công cộng cho thuê sang cho các nhà vận hành tư nhân được thực hiện từ năm 2000, hưởng ứng ban đầu của người thuê nhà là nhiệt tình nếu không muốn nói là phấn khởi. Mức bán trong giai đoạn đầu của việc bán các căn hộ công cho người đang thuê nhà là 74% và kết quả điều tra gần đây cho thấy những người đang thuê nhà thoả mãn với các dịch vụ trong các khu ở nơi mà các dịch vụ quản lý đã được ký hợp đồng ra bên ngoài.

Trong khi việc bán các nhà công cộng cho các người đang thuê nhà là 1 công việc chỉ xảy ra 1 lần đối với Nhà nước, nhưng nó là sự cố gắng suốt đời của những người đang mua lại các căn hộ đang thuê. Duy trì sự bền vững về vật chất của những căn hộ và các khoản tương ứng với dịch vụ quản lý là một mối lo của hầu hết các chủ sở hữu. Về lĩnh vực này, những người mua các căn hộ công cộng không có gì khác với các đối tượng như họ thuộc thành phần tư nhân. Ở Hồng Công, các tài sản công được tư nhân hoá cũng được đối xử tương tự như bất cứ các dự án nhà ở tư nhân nào khác về mọi mặt. Vì vậy, nhà ở thuộc khu vực tư nhân phát triển lành mạnh đã tồn tại ở Hồng Kông hàng thập kỷ qua có thể đưa ra các kinh nghiệm có giá trị và áp dụng được đối với khu vực công cộng được tư nhân hoá về các lĩnh vực quản lý và các vấn đề xã hội.

Tuy nhiên, trong các khu nhà ở công cộng tư nhân hoá, còn có những khó khăn chồng chất thêm vào những vấn đề chung được thấy trong các dự án nhà ở thuộc khu vực tư nhân. Các chủ sở hữu phải gánh chịu thêm gánh nặng quản lý đối với các công trình vốn thiết kế để phục vụ không riêng cho các cư dân tại chỗ mà cho cả các cư dân ở vùng xung quanh. Sự pha trộn các người thuê nhà công cộng và các chủ sở hữu càng làm tăng sự phức tạp. Thêm vào đó là sự khác nhau về nguyện vọng cải thiện các trang bị giữa chủ đất và chủ sở hữu là rất lớn.

Dù còn nhiều vấn đề vướng mắc trong việc quản lý nhà ở công cộng được tư nhân hoá trong các khu chung cư như các mâu thuẫn nói trên v.v.. nhưng phải thừa nhận rằng việc tư nhân hoá nhà ở công cộng đã giải quyết được tình trạng thiếu hụt tài chính trầm trọng trong hoạt động quản lý nhà ở cho thuê. Và tài sản nhà ở cá nhân đã được hợp pháp hoá về quyền sở hữu, tạo 1 bước đột phá quan trọng trong quá trình hình thành và phát triển thị trường bất động sản nhà ở chính quy và lành mạnh ở Hồng Kông.

5/ Chính sách đất đai phục vụ công tác phát triển nhà ở (trường hợp của Singapore và Hàn Quốc):

a/ Singapore:

Cơ chế mạnh nhất của chương trình nhà ở công cộng của Singapore là luật sở hữu đất đai nghiêm ngặt. Việc bắt buộc phải có được đất đai thấp hơn giá thị trường đã hạn chế việc đầu cơ đất trong thời kỳ phát triển kinh tế mạnh mẽ, kìm giữ chi phí thấp cho đầu tư công cộng, và có thể tạo ra 1 sự phát triển toàn diện ở quy mô lớn nhà ở công cộng và các dịch vụ có liên quan với 1 tốc độ chưa từng thấy.

b/ Hàn Quốc:

Trong một thời gian tương đối ngắn, Hàn Quốc đã chiếm được chỗ trong số những quốc gia Châu á có nền kinh tế và đô thị hoá thịnh vượng nhất. Các tiến trình đô thị hoá và tăng trưởng kinh tế đã tiến triển đồng thời.

Những thành phố lớn đã trở thành những địa điểm cực kì được ưa chuộng cho các ngành công nghiệp và doanh nghiệp khác. Trong quá trình đó, các thành phố này đã thu hút những hoạt động, lao động và dân cư mới.

Xu hướng tập trung hoạt động tại đô thị, và kết hợp tăng trưởng đô thị đã làm cầu về nhà đất và các dịch vụ, các mặt bằng cửa hàng tăng vọt. Trong khi đó, quỹ đất đô thị vốn hạn hẹp và khó có cơ hội mở rộng hơn. Nhu cầu về thị trường đất để xây dựng nhà ở, nơi kinh doanh đã rộ lên. Từ đó, nhiều vấn đề đi kèm trong quá trình cung cấp và phân phối đất dịch vụ đô thị đã phát sinh. Đầu tiên là cung nhà đất không đáp ứng nổi nhu cầu; sau đó là nạn đầu cơ và lạm phát tràn lan giá đất đô thị.

Có thể nghiên cứu 1 số vấn đề có liên quan đến quản lý đất đô thị tại Hàn Quốc:

- Gia tăng phân phối không đồng đều của cải giữa các hộ gia đình: Việc gia tăng cách biệt về sự giàu có giữa các hộ gia đình đã dẫn đến lạm phát giá đất, từ đó gây nên 1 chu kì khắc nghiệt về tăng giá nhà đất và cách biệt về sự giàu có. Theo ước tính, tổng lợi nhuận hình thành do giá trị gia tăng của những lô đất mà thuế BĐS đánh vào đó là 10,9 tỷ Won vào năm 1985. Kể từ đó, quy mô lãi vốn cứ phát triển bền vững, trong đó khoảng 60% những khoản lợi nhuận này được kiểm soát bởi 5% các hộ gia đình sở hữu đất hàng đầu. Điều này cho thấy rằng, việc tăng nhanh giá đất sẽ đưa đến cách biệt về giàu có, vì hầu hết thu nhập từ giá trị đất gia tăng sẽ được đổ dồn vào những nhóm chủ đất giàu có hơn.