Kinh nghiệm nước ngoài về phát triển hệ thống tài chính nhà ở

Các hệ thống tài chính nhà ở hiện đang tồn tại ở nhiều nước, còn tại khu vực châu á 1 số hệ thống sau đây được coi là thông dụng và có hiệu quả, đó là:

1/ Hệ thống nhận tiền đặt cọc (trường hợp của Thái Lan):

Hệ thống tiền đặt cọc hoặc hệ thống ngân hàng tiết kiệm là hệ thống tài chính nhà ở hiện hành. Theo hệ thống này, các cơ sở tài chính nhận được các khoản tiền đặt cọc của nhân dân hoặc các tổ chức khác và sử dụng khoản đặt cọc này bằng việc cung cấp vốn vay, bao gồm cả vốn vay nhà ở.

Hầu hết các hệ thống nhận tiền đặt cọc đề cập đến các khoản tiền đặt cọc ngắn hạn có tỉ lệ lãi suất dao động bị ảnh hưởng bởi các thị trường tài chính và khoản cho vay tín dụng có lãi suất thả nổi. Các cơ quan cho vay chủ yếu của hệ thống này bao gồm các ngân hàng thương mại, ngân hàng tiết kiệm Nhà nước và các cơ sở tài chính nhà ở chuyên nghiệp như các hội chơi họ làm nhà ở Anh và Hiệp hội vốn vay tiết kiệm ở Mỹ.

Hệ thống tín dụng nhà ở Thái Lan là 1 hệ thống nhận tiền đặt cọc. Các cơ sở tài chính cơ bản cung cấp vốn vay nhà ở là các ngân hàng thương mại, các Công ty tài chính, các Công ty tín dụng, các Công ty bảo hiểm nhân thọ, ngân hàng tiết kiệm Nhà nước và ngân hàng nhà ở Chính phủ.

Là 1 cơ sở tài chính nhà ở, ngân hàng nhà ở chính phủ (GHB) chiếm vị trí quan trọng trên thị trường. GHB đã phát triển mạng lưới dịch vụ tới hầu hết các tỉnh thành của Thái Lan, và nó đã thành công trong việc huy động nguồn vốn bằng việc nhận các khoản tiền đặt cọc tài khoản tiết kiệm đặc biệt và phát hành trái phiếu. GHB có 1 sự quản lý hiệu quả với chi phí vận hành rất thấp và đã cung cấp các khoản vốn vay nhà ở với mức lãi suất thấp nhất trên thị trường. Kết quả là cho đến cuối năm 2000, GHB đã cung cấp các khoản vốn vay nhà ở với tỉ lệ 93,21%.

Ngoài ra, GHB còn cung cấp các khoản vốn vay cho những người vay thuộc tầng lớp hạ lưu với mức lãi suất thấp hơn lãi suất chi phí mà được thanh lý chéo với các nhà cho vay thuộc tầng lớp cao hơn, tính với lãi suất cao hơn. Vì vậy, nhiều người thu nhập thấp có thể mua được nhà. Nhu cầu nhà ở ngày càng gia tăng, các dự án phát triển nhà ở dưới sự trợ giúp của GHB đã được mở rộng và phát triển hơn nữa các dự án nhà ở cho người dân đặc biệt là những người có thu nhập thấp.

GHB đã áp dụng công nghệ hiện đại trong các quá trình hoạt động của mình, đó là: sự thu thập số liệu, việc truyền hồ sơ tín dụng và hệ thống ghi số tín dụng đã làm giảm bớt quy trình và thời gian dùng cho việc truyền dữ liệu và đánh giá phân tích, bởi vậy cho phép GHB mở rộng tín dụng với chi phí thấp hơn nhiều cho 1 đơn vị, do đó, nó có nhiều thuận lợi trong việc triển khai cung cấp các khoản vay nhà ở với chi phí hợp lý nhất.

Tuy nhiên, hệ thống nhận tiền đặt cọc không mạo hiểm về mức lãi suất nhưng vẫn mạo hiểm về khả năng thanh toán tiền mặt và sự ghép đôi không tương ứng của quỹ tài trợ. Vì thế, các ngân hàng thương mại thích cung cấp các khoản vốn vay ngắn hạn cho các cơ sở sản xuất và các xí nghiệp công nghiệp hơn là cung cấp các khoản vốn vay nhà ở dài hạn.

2/ Hệ thống tiết kiệm bắt buộc(trường hợp của Singapore):

Theo hệ thống này thì 1 người mua nhà ở tương lai tiết kiệm 1 khoản tiền nhất định như đã được đề cập đến trong hợp đồng vốn vay trước khi người mua nhà ở đó được phép vay tiền vốn, lãi suất thấp hơn lãi suất trên thị trường. Hệ thống này có thể được duy trì vì các lợi thế nhất định như thuế, lãi suất của tiền đặt cọc và vốn vay thấp.

Cơ quan phát triển nhà ở của Singapore (HDB) đã thực hiện chương trình phát triển nhà ở mang tên "Nhà ở cho dân" (triển khai từ 1964) song song với 1 quá trình "Thắt lưng buộc bụng" mang tính toàn dân đó là chính sách gửi tiền tiết kiệm bắt buộc vào quỹ dự phòng trung ương (CPF). Chính nhờ nguồn tiết kiệm vào Quỹ này mà HDB có nguồn vốn lớn xây dựng nhà ở và cũng nhờ tiết kiệm mà người dân dễ dàng mua được nhà ở của cơ quan này để trở thành chủ sở hữu căn hộ của mình.

CPF được khởi đầu từ năm 1955 có mục đích tạo nguồn vốn cho người lao động khi nghỉ hưu và việc tiết kiệm là tự nguyện. Từ năm 1965 trở đi, Chính phủ thực hiện chính sách tiết kiệm bắt buộc, mọi người lao động có nhu cầu thu nhập bằng lương đều phải gửi tiết kiệm vào quỹ khoảng 20-25% thu nhập của mình. Trên thực tế, tỷ lệ tiền gửi tiết kiệm đã tăng dần từ 10% năm 1955 lên tới 50% vào năm 1984, tiền gửi được Nhà nước bảo hiểm. Số tiền gửi được lĩnh khi rút ra 1 phần. Chính sách tiết kiệm bắt buộc đã góp phần làm giàu nền kinh tế Singapore. Quỹ tiết kiệm này đã trở thành 1 nhân tố quan trọng để các chương trình nhà ở thực thi, người dân dùng tiền gửi tiết kiệm để mua căn hộ của Cơ quan nhà ở với giá rẻ hơn giá thị trường. Chính sách mua bán nhà ở cũng mềm dẻo, tạo điều kiện thuận lợi cho việc chuyển đổi, bán căn hộ cũ đổi lấy căn hộ mới khi có nhu cầu. Chính sách nhà ở này đã góp phần cơ bản tạo nên bộ mặt đô thị khang trang, hiện đại ngày nay của đô thị Singapore.

Hệ thống tiết kiệm bắt buộc hoặc theo hợp đồng là 1 hệ thống hoạt động giúp được người mua tương lai tránh được những khoản nợ lớn, cho phép họ trả được các khoản nợ 1 cách đều đặn với chi phí tài chính thấp. Nó tạo ra được 1 hệ thống tiết kiệm trong gia đình, không có sự cung cấp thừa, không có sự đầu cơ bất động sản nhà ở và các nguồn tài chính đặc biệt cho hệ thống tín dụng nhà ở xuất phát từ tiền tiết kiệm của những người ký các hợp đồng vốn vay và tiết kiệm nên độ tin cậy cao.

Sự yếu kém của hệ thống này đó là khi đất nước có lạm phát cao, thì chi phí nhà ở tăng lên đều đặn và mọi người khó có thể đủ khả năng mua nhà ở cho mình nếu tiền lương không được tăng lên và không có sự hỗ trợ của Chính phủ.

3/ Hệ thống Công ty cho vay tài chính nhà ở (trường hợp Nhật Bản):

Hệ thống tài chính nhà ở Nhật chủ yếu phát sinh từ hệ thống tiền gửi của ngân hàng thương mại hay tổ chức cho vay nhà nước. Tổ chức cho vay nhà nước nắm 1 vai trò quan trọng trong hệ thống tài chính nhà ở NB. Không giống như các quốc gia công nghiệp khác, Nhật không có tổ chức tư nhân lớn chuyên về tài chính nhà ở.

Trong và ngoài các thành phố lớn, do giá đất vẫn cao, việc có được nhà ở riêng đối với các hộ gia đình có mức thu nhập trung bình là hết sức khó khăn. Biện pháp nhằm tạo điều kiện cho mọi người dân có thể cải thiện điều kiện sống là có nhà ở riêng là 1 phần quan trọng trong kế hoạch kinh tế của Chính phủ. Công ty cho vay về nhà ở của Chính phủ (GHLC) đã được thành lập năm 1950 với mục đích tạo ra các khoản cho vay dài hạn và lãi suất thấp cho xây dựng hoặc mua nhà ở đã đảm bảo cho mọi người có thể có được nhà ở của mình trong phạm vi có thể.

Phần lớn số vốn của GHLC được huy động từ hệ thống trái phiếu tiết kiệm nhưng không trực tiếp từ ngân sách nhà nước, "ngân quỹ đầu tư và chương trình cho vay" gồm tiết kiệm bưu điện và tiền trợ cấp bảo hiểm hưu trí. Một phần khác từ tiền đền bù, khế ước nhà, sở hữu tích luỹ khế ước nhà và các khoản cho vay tư nhân.

Tỷ lệ lãi suất của các khoản tiền mượn từ Chính phủ cố định 3,15% trong khi tỷlệ cơ sở do GHLC đưa ra là 3,1%. Chính vì lí do này GHLC nhận được trợ cấp từ tổng tài khoản của ngân sách quốc gia trong chương trình đền bù không lãi suất cũng như tổng chi phí.

Trong suốt 45 năm kể từ khi thành lập, GHLC đã xây dựng được14,8 triệu đơn vị ở chiếm 30% lượng nhà được xây dựng từ khi kết thúc chiến tranh ở Nhật (tính đén 3/1995). Số vay của GHLC chiếm 60% trong giá nhà trong khi lượng tiền trả ban đầu và lĩnh vực tư nhân vẫn duy trì ở mức 40%. GHLC có số người vay thế chấp lớn nhất trên thế giới và tính vào khoảng 30-40% khoản cho vay về nhà ở của Nhật.

Đến cuối năm 1995, lượng vay chưa thanh toán là 6,8 triệu đơn vị và 64,5 ngàn tỷ yên (khoảng 785 tỷ USD), thị phần của GHLC trong tổng số khoản cho vay về nhà mới ở Nhật là 48,5% và trong tổng số khoản cho vay về nhà chưa thanh toán là 42.8%. Do đó, GHLC đã nắm vai trò quan trọng trong việc hoàn thành kế hoạch cung cấp nhà ở quốc gia trong chương trình xây dựng nhà ở 5 năm của Chính phủ.

Thêm vào đó, đặc biệt từ sau cuộc khủng hoảng dầu khí lần thứ nhất (1973), GHLC thực hiện vai trò thay thế quan trọng nhằm ổn định nền kinh tế đất nước bởi vì việc xây dựng nhà ở đã có ảnh hưởng rộng khắp trên nhiều lĩnh vực của hoạt động kinh tế như vật liệu xây dựng, sắt thép, công nghiệp hoá chất và máy móc, đồ điện tiêu dùng, đồ gỗ, công nghiệp dịch vụ và trang trí nội thất... Như vậy, GHLC không những là 1 phần của chính sách nhà ở mà còn đóng vai trò chủ đạo trong việc ổn định và thúc đẩy tăng trưởng kinh tế quốc dân.