I. LỆNH SỐ 70 - THƯỢNG HẢI
BIỆN PHÁP QUẢN LÝ NGƯỜI MÔI GIỚI THÀNH PHỐ THƯỢNG HẢI
CHƯƠNG I:
NGUYÊN TẮC CHUNG
Điều 1: (Mục đích và căn cứ)
Để đẩy mạnh phát triển kinh tế thị trường XHCN, qui phạm hành vi của người môi giới, bảo vệ lợi ích hợp pháp của đương sự, căn cứ vào qui định pháp luật, pháp qui liên quan , kết hợp tình hình thực tế thành phố, ban hành biện pháp này.
Điều 2: ( Định nghĩa người môi giới)
Người môi giới nói đến ở Biện pháp này là người hoặc cơ cấu theo yêu cầu của người uỷ thác cung cấp tin tức, cơ hội, điều kiện để làm hợp đồng hoặc thay người uỷ thác làm môi giới ký hợp đồng với đối phương và do đó thu được tiền thuê cho cá nhân hoặc cơ cấu.
Người môi giới làm nghiệp vụ đại lý theo yêu cầu của người uỷ thác hoặc theo uỷ nhiệm của người uỷ thác, được sử dụng quyền lợi và gánh vác nghĩa vụ theo qui định pháp luật pháp qui, qui chế.
Điều 3: ( Nguyên tắc hoạt động môi giới)
Hoạt động trung gian của người môi giới phải theo nguyên tắc tự nguyện, công bằng được thưởng đúng mức, trung thực tin cậy.
Điều 4: ( Phạm vi hoạt động môi giới )
Người môi giới có thể hoạt động môi giới về hàng hoá các loại, buôn bán các lĩnh vực thương nghiệp khác.
Pháp luật, pháp qui, qui chế sẽ có qui định riêng về hoạt động trung gian của người môi giới, phải chấp hành theo qui định của pháp luật, pháp qui, qui chế.
Điều 5: (Cơ cấu giám sát)
Các cơ quan công thương, tài vụ thuế, vật giá, kiểm toán và các cơ quan quản lý hành chính liên quan của thành phố có chức trách giám sát quản lý hoạt động trung gian của người môi giới.
CHƯƠNG II
ĐĂNG KÝ
Điều 6: (Đăng ký)
Cá nhân hoặc cơ quan đề nghị làm đăng ký với cơ quan quản lý hành chính công thương, sau khi được cấp phép mới được hoạt động trung gian.
Điều 7: ( Điều kiện cá nhân)
Cá nhân xin hoạt động trung gian, phải đủ các điều kiện sau đây:
1. Đủ 18 tuổi, có năng lực hành vi dân sự
2. Trong vòng 3 năm chưa bị truy cứu trách nhiệm hình sự
3. Có số tiền theo qui định hoặc có tài sản đảm bảo.
Điều 8: (Cá nhân xin phải nộp các chứng từ)
Cá nhân xin hoạt động trung gian phải nộp các chứng từ sau đây cho cơ quan quản lý hành chính công thương:
1. Sổ hộ khẩu, chứng minh thư của bản thân
2. Văn bản công chứng trong vòng 3 năm không bị truy cứu trách nhiệm hình sự
3. Giấy chứng nhận về số tiền hoặc tài sản đảm bảo
4. Các giấy tờ hoặc tài liệu cần thiết khác.
Cá nhân xin hoạt động trung gian các ngành nghề đặc biệt theo qui định pháp luật, pháp qui, qui chế còn phải nộp các giấy chứng nhận tương ứng.
Điều 9: (Cơ cấu môi giới tập hợp)
Cơ cấu môi giới tập hợp do các cá nhân tập hợp thành lập.
Nợ của cơ cấu môi giới tập hợp, các cá nhân tập hợp theo tỉ lệ đầu tư hoặc theo qui định hiệp nghị thư tập hợp; các cá nhân có trách nhiệm thanh toán bằng tài sản của bản thân. Người tập hợp lãnh trách nhiệm liên đới vô hạn đối với nợ của cơ cấu môi giới.
Điều 10: (Điều kiện cơ cấu môi giới pháp nhân)
Cơ cấu môi giới phù hợp các điều kiện sau đây có thể trở thành xí nghiệp pháp nhân trách nhiệm hữu hạn:
1. Vốn đăng ký không ít hơn 100 000 NDT
2. Có chuyên viên chuyên nghiệp, tương ứng với số lượng nhất định;
3. Các điều kiện cần thiết khác theo qui định của pháp luật pháp qui
Cơ cấu môi giới trách nhiệm hữu hạn gánh vác trách nhiệm bằng toàn bộ tài sản của cơ cấu đối với nợ.
Điều 11: Đề nghị lập cơ cấu môi giới phải giao nộp các chứng từ
Đề nghị thành lập cơ cấu môi giới phải nộp các chứng từ sau đây cho cơ quan quản lý hành chính công thương.
1. Đơn đề nghị
2. Tên, địa chỉ cơ cấu môi giới;
3. Điều lệ tổ chức hoặc hiệp nghị thư tập hợp
4. Người phụ trách chủ yếu của cơ cấu hoặc tên họ sơ yếu lý lịch, các giấy chứng nhận liên quan của người tập hợp;
5. Giấy kiểm chứng vốn liếng tài sản;
Đơn đề nghị thành lập cơ cấu môi giới về pháp luật pháp qui, qui chế về các cơ quan có liên quan tới phê duyệt phải xuất trình các văn bản phê chuẩn hữu quan.
CHƯƠNG III
QUI PHẠM HOẠT ĐỘNG TRUNG GIAN
Điều 12: Hợp đồng trung gian.
Người môi giới khi nhận được việc phải ký hợp đồng trung gian với người uỷ thác và cung cấp các dịch vụ theo qui định hợp đồng trung gian.
Điều 13: Nội dung hợp đồng trung gian
Hợp đồng trung gian người môi giới ký với người uỷ thác phải bao gồm các nội dung sau đây:
1. Hạng mục môi giới;
2. Yêu cầu hoặc tiêu chuẩn dịch vụ trung gian;
3. Phương thức thanh toán, kỳ hạn thanh toán tiền thuê;
4. Kỳ hạn thực hiện;
5. Phương thức giải quyết vi phạm và tranh chấp;
6. Các mục quan trọng khác đã thoả thuận giữa hai bên đương sự.
Điều 14: ( Hành vi bị cấm)
Người môi giới phải căn cứ vào sự thực đã biết, cung cấp dịch vụ xác thực, không được có các hành vi sau đây:
1. Biết rõ người uỷ thác không có năng lực thực hiện hợp đồng mà vẫn làm trung gian;
2. Cung cấp tin tức không thực hoặc tin tức hư cấu, tổn hại lợi ích của người uỷ thác;
3. Cấu kết với người có ác ý, gây thiệt hại lợi ích của người khác;
4. Các hành vi khác vi phạm nguyên tắc trung thực tin cậy.
Điều 15: ( Điều kiện nhận được tiền thuê)
Hợp đồng trung gian ký giữa người môi giới và người uỷ thác ghi rõ nội
dung môi giới cung cấp các dịch vụ như tin tức, cơ hội, điều kiện hợp đồng. Sau khi thực hiện hợp đồng trung gian người môi giới yêu cầu người uỷ thác trả tiền thuê.
Hợp đồng trung gian ký giữa người môi giới với người uỷ thác ghi rõ nội dung dịch vụ là thay người uỷ thác làm hợp đồng với đối phương thì trước khi làm hợp đồng với đối phương, người môi giới không được yêu cầu người uỷ thác trả tiền.
Điều 16: (Chi phí hoạt động trung gian)
Lúc ban đầu, về chi phí hoạt động trung gian người môi giới và người uỷ thác không làm thoả thuận thì không được yêu cầu người uỷ thác gánh vác chi phí hoạt động trung gian.
Điều 17: (Tình hình không hoàn trả tiền thuê)
Sau khi do người môi giới làm trung gian mà người uỷ thác và đối phương ký hợp đồng, các tình hình sau đây người môi giới không phải hoàn trả tiền thuê:
1. Trong quá trình môi giới, người môi giới phát hiện cả 2 bên hoặc 1 bên người uỷ thác và đối phương không có năng lực thực hiện hợp đồng và đã khuyên cả 2 bên hoặc 1 bên không nên ký hợp đồng nhưng không được tiếp thu.
2. Người môi giới đã cung cấp dịch vụ trung gian xác thực, sau khi kí hợp đồng giữa người uỷ thác và đối phương thì 1 bên vi phạm hợp đồng.
Điều 18: ( Tình hình không được nhận tiền thuê và chi phí hoạt động trung gian)
Người môi giới trong hoạt động trung gian vi phạm các nghĩa vụ phải gánh vác, làm tổn hại lợi ích của người uỷ thác thì không được yêu cầu người uỷ thác trả tiền thuê và gánh vác các chi phí hoạt động trung gian.
Điều 19: (Tình hình không được thay mặt trả và thu tiền)
Người môi giới làm trung gian mà người uỷ thác và đối phương ký hợp đồng thì người môi giới không có trách nhiệm thay mặt người uỷ thác trả và thu tiền.
Điều 20: ( Trung gian ẩn danh)
Người uỷ thác yêu cầu người môi giới hoạt động trung gian ẩn danh không thông báo tên họ hoặc tên cơ quan người uỷ thác, sau khi người môi giới đồng ý tức là đã đảm nhiệm nghĩa vụ không thông báo.
Trong tình hình này, trước khi người uỷ thác và đối phương ký hợp đồng, người môi giới và người uỷ thác ký hợp đồng môi giới phải có điều khoản mọi hành vi được thực hiện theo qui định hợp đồng môi giới của người môi giới đều do người uỷ thác gánh chịu toàn bộ trách nhiệm.
Người môi giới cá nhân và cơ cấu môi giới tập hợp không được hoạt động trung gian ẩn danh.
Điều 21: ( Vi phạm hợp đồng của người môi giới)
Các hành vi dưới đây của người môi giới đều thuộc hành vi vi phạm hợp đồng:
1. Hoạt động trung gian vượt quá phạm vi thoả thuận trong hợp đồng môi giới, sau khi làm không được người uỷ thác xác nhận;
2. Hoạt động trung gian vượt quá phạm vi thoả thuận trong hợp đồng môi giới, người uỷ thác không xác nhận;
3. Các mục khác vi phạm thoả thuận trong hợp đồng môi giới.
Điều 22: ( Vi phạm hợp đồng của người uỷ thác)
Hành vi sau đây của người uỷ thác đều thuộc hành vi vi phạm hợp đồng:
1. Người môi giới đã thực hiện đúng theo hợp đồng môi giới, nhưng không trả tiền thuê hoặc không gánh vác chi phí hoạt động trung gian;
2. Can thiệp không chính đáng vào hoạt động trung gian, hoặc sau khi làm môi giới đã đồng ý ký hợp đồng với đối phương nhưng lại kéo dài không làm hợp đồng.
3. Không được người môi giới đồng ý tự ý thay đổi điều khoản hợp đồng môi giới đã ký.
4. Vi phạm các mục khác thoả thuận trong hợp đồng môi giới.
1.1.1 CHƯƠNG IV
TRÁCH NHIỆM PHÁP LUẬT
Điều 23: (Trách nhiệm dân sự)
Các hành vi vi phạm các qui định Điều 14, Điều 20, Điều 21 và Điều 22 của bản biện pháp này, làm thiệt hại đến lợi ích của người khác, phải chịu trách nhiệm bồi thường tương ứng theo pháp luật.
Điều 24: ( Xử phạt hành chính)
Vi phạm các qui định Điều 4, Điều 6, Điều 14 bản qui định này, cơ quan quản lý hành chính công thương căn cứ vào tình hình, theo pháp luật tiến hành cảnh cáo, khiển trách, đình chỉ các hành vi vi phạm. Xử phạt như tịch thu của phi pháp, phạt tiền, chỉnh đốn ngừng hành nghề, tạm treo hoặc thu hồi giấy phép...
Điều 25: ( Trách nhiệm hình sự)
Người môi giới cung cấp dịch vụ trung gian không đúng, tình tiết nghiêm trọng cấu thành tội phạm thì cơ quan tư pháp truy cứu trách nhiệm hình sự và người có trách nhiệm trực tiếp hoặc pháp nhân đại diện.
1.1.2 CHƯƠNG V
XỬ LÝ TRANH CHẤP
Điều 26: ( Phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng môi giới)
Khi hợp đồng môi giới giữa người môi giới và người uỷ thác phát sinh tranh chấp, có thể giải quyết bằng hiệp thương hoặc điều đình. Đương sự không muốn giải quyết bằng hiệp thương, điều đình hoặc hiệp thương điều đình không thành, có thể theo điều khoản trọng tài hợp đồng môi giới hoặc theo thoả thuận về trọng tài sau khi sự việc xảy ra đề nghị cơ quan trọng tài phán quyết. Trong hợp đồng môi giới không qui định điều khoản trọng tài, sau khi sự việc xảy ra cũng không ký được thoả thuận về trọng tài, thì đương sự có thể khởi tố lên toà án nhân dân.
Điều 27: (Phúc tra hành chính và khởi tố hành chính)
Đương sự không thoả mãn đối với quyết định xử phạt hành chính có thể đề nghị phúc tra hành chính hoặc khởi tố lên Toà án nhân dân theo qui định điều lệ phúc tra hành chính và pháp lệnh tố tụng hành chính nước CHND Trung Hoa.
1.1.3 CHƯƠNG VI
NGUYÊN TẮC BỔ SUNG
Điều 28: (Hiệp hội hành nghề môi giới)
Người môi giới, theo pháp luật có thể tự nguyện tổ chức hiệp hội hành nghề môi giới và theo luật pháp làm đăng ký với các cơ quan liên quan.
Điều 29: (Cơ quan vận dụng giải thích)
Các vấn đề vận dụng cụ thể của biện pháp này thì cục quản lý hành chính công thương thành phố Thượng Hải chịu trách nhiệm giải thích.
Điều 30: (Ngày tháng thực hiện)
Bản biện pháp này thực hiện từ ngày 1 tháng 1 năm 1994
II. THÔNG TRI SỐ 19 (1994)/VP-CQ
1.1.1 VĂN PHÒNG CHÍNH QUYỀN THÀNH PHỐ THƯỢNG HẢI
Thông tri về ban hành “Qui định tạm thời quản lý người môi giới bất động sản thành phố Thượng Hải”
Gửi: - Chính quyền quận huyện, các Ban, Cục, Phòng của chính quyền thành phố
1 Qui định tạm thời quản lý người môi giới bất động sản tại thành phố Thượng Hải do cục quản lý nhà đất, Cục công thương soạn thảo đã được chính quyền nhân dân Thượng Hải chấp thuận, nay gửi các cơ quan, đề nghị chấp hành.
Ngày 15 tháng 8 năm 1994
CHƯƠNG I
Qui định tạm thời quản lý người môi giới bất động sản tại
thành phố Thượng Hải
Điều 1: Để phát triển và qui phạm thị trường bất động sản thành phố, để tăng cường hoạt động môi giới bất động sản, nay ban hành bản qui định này.
Điều 2: Hoạt động môi giới bất động sản đề cập trong bản qui định này là hoạt động kinh doanh dịch vụ giới thiệu, đại lý, tư vấn... có thù lao của người đương sự đối với việc kinh doanh, chuyển nhượng, cầm cố cho thuê nhà đất, trừ việc hoạt động môi giới về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhà nước.
Người môi giới bất động sản đề cập trong bản Qui định này là tổ chức và cá nhân được hoạt động môi giới nhà đất, đủ điều kiện người môi giới được cơ quan quản lý hành chính công thương phê duyệt, đăng ký và được cấp giấy phép doanh nghiệp
Điều 3 : Người môi giới bất động sản hoạt động môi giới nhà đất tại thành phố đều phải áp dụng bản qui định này
Người môi giới bất động sản chưa đăng ký tại thành phố thì không được hoạt động môi giới bất động sản tại thành phố .
Điều 4 : Cục quản lý nhà đất tại thành phố và cục quản lý hành chính công thương thành phố là cơ quan chủ quản hoạt động môi giới bất động sản thành phố. Cục quản lý nhà đất khu huyện , cơ quan quản lý nhà đất khu mới Phố Đông, (sau đây gọi là cơ quan quản lý nhà đất khu huyện) và cục quản lý hành chính công thương quận huyện là cơ quan quản lý hoạt động môi giới bất động sản trong khu vực .
Cơ quan quản lý giao dịch bất động sản thành phố khu huyện phụ trách công tác quản lý hàng ngày đối với người môi giới nhà đất
1.1.2 CHƯƠNG II
ĐIỀU KIỆN VÀ TRÌNH TỰ ĐỀ NGHỊ
Điều 5 : Người đủ 18 tuổi, có hộ khẩu thường trú ở thành phố, trình độ văn hoá trên phổ thông trung học đã qua lớp huấn luyện thống nhất của cục quản lý nhà đất thành phố và đã tốt nghiệp sau khi được giấy chứng nhận tư cách người môi giới nhà đất thành phố Thượng Hải ,có thể đề nghị làm hoạt động môi giới bất động sản, nhưng nhà nước và thành phố qui định không được phép đối với người kiêm chức
Điều 6 : Đề nghị thành lập tổ chức môi giới bất động sản, phải đầy đủ các điều kiện sau :
1. Có trên 5 người có giấy chứng nhận tư cách người môi giới bất động sản Thành Phố Thượng Hải
2. Có vốn trên 100.000 NDT
3. Có điều lệ tổ chức xác định rõ tôn chỉ kinh doanh
4. Có trụ sở kinh doanh cố định
Điều 7: Đề nghị trở thành người môi giới nhà đất cá thể, phải có đủ các điều kiện sau đây:
1. Có giấy chứng nhận tư cách người môi giới bất động sản thành phố Thượng Hải
2. Có vốn trên 20.000 đồng nhân dân tệ hoặc có người đảm bảo có tài sản đảm bảo trị giá trên 20.000 đồng nhân dân tệ
3. Có nơi hoạt động môi giới cố định
4. Trong vòng 3 năm trước khi làm đơn đề nghị không có tiền sự phạm tội
Điều 8 : Đề nghị trở thành người môi giới bất động sản phải đến cơ quan quản lý hành chính công thương sở tại xin đăng ký. Cơ quan quản lý hành chính công thương đối với đơn đề nghị phù hợp các điều kiện qui định thì cho đăng ký, cấp giấy phép doanh nghiệp, đối với đơn đề nghị không phù hợp các điều kiện qui định thì không cho đăng ký .
Người môi giới nhà đất trong vòng 30 ngày sau khi nhận được giấy phép doanh nghiệp phải đến cơ quan quản lý nhà đất giao dịch sở nhà đất sở tại làm hồ sơ
Điều 9 : Giấy chứng nhận tư cách người môi giới bất động sản thành phố Thượng Hải, cứ 2 năm cơ quan cấp giấy lại kiểm tra 1 lần. Kiểm tra không hợp qui cách hoặc người không tham gia kiểm chứng không có lý do thì không được hoạt động môi giới bất động sản.
1.1.3 CHƯƠNG III
QUẢN LÝ MÔI GIỚI
Điều 10:Tổ chức môi giới bất động sản hoạt động môi giới bất động sản phải do các người trong tổ chức môi giới đã có giấy chứng nhận tư cách người môi giới bất động sản thành phố Thượng Hải thực hiện .
Người có giấy chứng nhận tư cách người môi giới bất động sản thành phố Thượng Hải, phải hoạt động môi giới bất động sản với danh nghĩa người môi giới bất động sản .
Điều 11:Người môi giới bất động sản giới thiệu nhà, đại lý hoặc dịch vụ tư vấn các mục được uỷ thác cho đương sự phải ký hợp đồng môi giới nhà đất với người đương sự .
Hợp đồng môi giới bất động sản phải có các nội dung sau đây:
1.Việc môi giới
2.Yêu cầu và tiêu chuẩn việc môi giới
3.Kỳ hạn thực hiện hợp đồng
4.Số tiền dịch vụ, cách thức, kỳ hạn chi trả
5.Trách nhiệm vi phạm hợp đồng ,cách thức giải quyết tranh chấp
6.Các nội dung khác 2 bên giao ước .
Điều12 :Hợp đồng môi giới bất động sản không thực hiện được hoặc không được thực hiện hoàn toàn, người môi giới bất động sản không thu hoặc giảm thu tiền dịch vụ, nhưng nếu do người đương sự sai sót gây ra sẽ được loại trừ nếu do sai sót của người môi giới nhà đất gây ra thiệt hại kinh tế của người đương sự ,người môi giới nhà đất có trách nhiệm bồi hoàn .
Điều 13: Người môi giới bất động sản sau khi ký hợp đồng môi giới bất động sản với người đương sự, lại uỷ thác cho người khác đại lý thì phải được đương sự đồng ý và không được tăng thêm tiền dịch vụ
Điều 14: Phí dịch vụ hoạt động môi giới bất động sản do người môi giới nhà đất và đương sự thoả thuận trong tiêu chuẩn thu phí dưới đây và được chi trả trong kỳ hạn hợp đồng môi giới
1. Đại lý mua bán nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhà nước, thu dưới 3% giá cả hợp đồng
2. Đại lý thuê nhà, thuê quyền sử dụng đất nhà nước, thu 1 lần 70% tiền thuê 1 tháng
3. Đại lý trao đổi nhà dưới 1% theo trị giá nhà đất.
Dịch vụ tư vấn ,tiêu chuẩn phí dịch vụ do 2 bên bàn định
Điều 15: Người môi giới nhà đất phải kiện toàn chế độ kế toán tài vụ, làm sổ kế toán, làm báo cáo tài chính. Thu phí dịch vụ phải xuất hoá đơn thống nhất của thành phố Thượng Hải, doanh thu phải nộp thuế theo pháp luật .
Điều 16:Cơ quan nhà đất phải giám sát và kiểm tra hoạt động kinh doanh của người môi giới bất động sản. Người môi giới bất động sản nộp báo cáo quí, thống kê nghiệp vụ cho cơ quan quản lý giao dịch nhà đất và nộp phí quản lý theo tỉ lệ thu nhập hoạt động môi giới. Tiêu chuẩn thu phí quản lý do cục vật giá, cục tài chính và cục quản lý nhà đất thành phố qui định
Điều 17: Người môi giới bất động sản có thể tìm hiểu tư liệu kinh doanh nhà đất, thông tin tiêu thụ nhà đất, tìm hiểu tình hình thương trường nhà đất, tìm hiểu các chính sách, pháp qui và các văn bản có liên quan về nhà đất tại cơ quan nhà đất và tham gia các loại hình hoạt động liên quan .
Điều 18: Người môi giới bất động sản của xí nghiệp kinh doanh nhà đất không được môi giới nhà đất do xí nghiệp kinh doanh xây dựng.
Người môi giới bất động sản không được đồng thời kiêm chức ở trong tổ chức môi giới nhà đất ở 2 hoặc trên 2 tổ chức môi giới.
Điều 19: Người môi giới bất động sản nghỉ hành nghề hoặc vì lý do nào đó chấm dứt hoạt động, phải đến cơ quan quản lý hành chính công thương xin huỷ đăng ký .
CHƯƠNG IV
XỬ PHẠT
Điều 20: Người môi giới bất động sản vi phạm qui định quản lý hành chính công thương ,do cơ quan quản lý hành chính công thương xử phạt hành chính .
Điều 21: Người môi giới bất động sản vi phạm bản qui định này, do cơ quan quản lý nhà đất thành phố, quận huyện xử phạt hành chính theo qui định sau đây:
1. Người môi giới bất động sản che dấu tình hình thực tế, làm giả giấy chứng nhận tư cách người môi giới bất động sản Thượng Hải thì huỷ giấy chứng nhận tư cách người môi giới bất động sản Thượng Hải
2. Chưa nhận được giấy chứng nhận tư cách người môi giới bất động sản Thượng Hải, đã hoạt động kinh tế nhà đất thì tịch thu doanh số phi pháp và có thể bị phạt từ 1 đến 3 lần doanh số phi pháp
3. Chưa làm thủ tục hồ sơ với cơ quan quản lý nhà đất theo qui định, thì qui định thời hạn làm bổ sung thủ tục hồ sơ và có thể bị phạt tiền từ 500 đến 1000 đồng
4. Tổ chức môi giới bất động sản của xí nghiệp kinh doanh nhà đất kinh doanh môi giới bất động sản của chính xí nghiệp kinh doanh xây dựng nhà đất của mình thì tịch thu doanh số phi pháp và có thể bị phạt và có thể bị phạt tiền từ 2 đến 4 lần doanh số phi pháp .
5. Người môi giới bất động sản đồng thời kiêm chức hoạt động môi giới nhà đất ở 2 hay trên 2 tổ chức thì huỷ giấy chứng nhận tư cách người môi giới nhà đất Thượng Hải
6. Người môi giới bất động sản thu phí dịch vụ vượt quá tiêu chuẩn ,số tiền thu vượt quá là doanh số phi pháp có thể bị phạt tiền từ 2 đến 4 lần doanh số phi pháp
1. Nguỵ tạo làm giả gây thiệt hại đến lợi ích hợp pháp của đương sự
thì huỷ giấy chứng nhận tư cách người môi giới bất động sản Thượng Hải và tịch thu doanh số phi pháp và có thể bị phạt tiền từ 2 đến 4 lần doanh số phi pháp.
Điều 22: Huỷ bỏ giấy chứng nhận tư cách người môi giới bất động sản Thượng Hải ,cơ quan quản lý nhà đất quận huyện phải kịp thời thông báo cơ quan hành chính công thương liên quan đối với vấn đề không phù hợp với điều kiện người môi giới do cơ quan quản lý hành chính huỷ bỏ hay điều chỉnh phạm vi doanh nghiệp.
Huỷ bỏ hay điều chỉnh phạm vi doanh nghiệp ,cơ quan quản lý hành chính công thương phải kịp thời thông báo cơ quan quản lý nhà đất khu huyện liên quan phải huỷ bỏ giấy chứng nhận tư cách người môi giới nhà đất Thượng Hải.
Điều 23: Cơ quan hành chính khi phạt hành chính phải có văn bản quyết định phạt hành chính khoản tiền tịch thu phải viết trình hoá đơn thu tiền do Cục tài chính Thành phố phát hành. Khoản tiền phạt và tịch thu đều nộp vào quĩ nhà nước.
Điều 24: Không thoả mãn đối với quyết định cụ thể của cơ quan hành chính có thể đề nghị phúc tra hoặc đề nghị khởi tố lên toà án nhân dân theo qui định điều lệ phúc tra hành chính và pháp lệnh tố tụng hành chính của nước cộng hoà nhân dân Trung Hoa .
CHƯƠNG V
NGUYÊN TẮC BO SUNG
Điều 25:Người môi giới bất động sản đã được thành lập trước khi ban hành bản qui định này ,đều phải theo bản qui định tổ chức nhân viên kinh doanh môi giới bất động sản của đơn vị tham gia lớp huấn luyện thống nhất ,thi kiểm tra để nhận được giấy chứng nhận tư cách người môi giới bất động sản thành phố Thượng Hải .
Điều 26:Cục quản lý nhà đất thành phố ,cục quản lý hành chính công thương thành phố chịu trách nhiệm giải thích bản qui định này theo chức trách của cơ quan.
Điều 27:Bản qui định này thi hành từ ngày 1 tháng 9 năm 1994
III. THÔNG TRI SỐ 088 (1996)
CỤC VẬT GIÁ THÀNH PHỐ THƯỢNG HẢI
CỤC QUẢN LÝ NHÀ CỬA ĐẤT ĐAI THÀNH PHỐ THƯỢNG HẢI
THÔNG TRI
về về thu phí dịch vụ môi giới bất động sản trong thành phố
Kính gửi: Cục (uỷ ban) vật giá Các khu (huyện), Cục công thương khu mới Phố Đông, Cục nhà đất các khu (huyện), Cục quy hoạch đất đai khu mới Phố Đông:
Căn cứ quy định có liên quan của thông tri về thu phí dịch vụ môi giới bất động sản trong văn kiện số 971 (1995) của Uỷ ban kế hoạch Nhà nước, Bộ xây dựng và thông tri số 2017 (1997) trong thu phí đánh giá đất đai về tính toán giá cả của Uỷ ban kế hoạch Nhà nước và Cục quản lý đất đai Nhà nước, nhằm quy phạm hành vi thu phí dịch vụ môi giới như đánh giá giá cả nhà đất, bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người dịch vụ môi giới nhà đất, thiết lập trật tự bình thường thu phí dịch vụ môi giới nhà đất, về vấn đề có liên quan đến thu phí dịch vụ môi giới nhà đất, nay thông báo như sau:
1.Thu phí dịch vụ môi giới nhà đất là thu phí dịch vụ có tính kinh doanh quan trọng của thị trường giao dịch nhà đất. Cơ cấu dịch vụ môi giới phải dựa vào nguyên tắc hợp lý, công khai, thành thực tin tưởng, nhận uỷ thác tự nguyện, 2 bên ký kết hợp đồng, căn cứ vào biện pháp thu phí và tiêu chuẩn thu phí được quy định trong thông tri này, cơ cấu dịch vụ môi giới thoả thuận với phía uỷ thác xác định phí dịch vụ môi giới.
2.Đánh giá giá cả nhà đất nói chung thường lấy nhà làm chính, đều phải áp dụng tính phí luỹ tiến xác định tỷ lệ chênh lệch, tức là căn cứ vào giá cả nhiều ít của nhà cửa bất động sản hoặc đất để chia cấp bậc phí, chia cấp bậc để tính toán thu phí từng cấp bậc dựa vào tổng số các cấp bậc này để tính phí. Tiêu chuẩn thu phí cụ thể xem bảng 1, bảng 2 phần phụ lục.
3.Thu phí đánh giá giá đất cơ bản ở thành phố thị trấn, do cơ cấu đánh giá cùng với thành phố thị trấn uỷ thác tham khảo theo tiêu chuẩn thu phí đánh giá đất cơ bản để thoả thuận xác định, xem bảng 3 phụ lục.
4.Tiêu chuẩn thu phí đánh giá bất động sản và đất đai của quy định trên là mức cao nhất.
Đánh giá giá cả để thế chấp quyền sử dụng bất động sản hoặc đất đai, cơ
cấu tổ chức đánh giá dựa vào phí đánh giá tính thu phí 50% của tiêu chuẩn trên. Nếu đơn vị được uỷ thác quả thật có khó khăn trả phí, thông qua thương lượng 2 bên, cơ cấu tổ chức đánh giá có thể tuỳ tình hình để giảm thu, nhưng phí đánh giá đất 1 lần không đến 300 nhân dân tệ, thì thu 300 nhân dân tệ. Mỗi lần phí đánh giá nhà đất không đến 100 nhân dân tệ thì thu 100 nhân dân tệ.
5.Thu phí đánh giá của khu mới Phố Đông trên cơ sở tiêu chuẩn trên có thể nâng cao thích hợp, nhưng cao nhất không được vượt quá 30% của tiêu chuẩn thu phí ở trên. Trong đó, mức tăng khoảng từ 10-20%, phải báo với cơ quan vật giá khu mới, mức tăng vượt quá 20%, phải báo với cơ quan vật giá khu mới, mức tăng vượt quá 20%, phải báo với Cục vật giá thành phố. Muốn nâng phí đánh giá của khu khác trong thành phố, cũng làm theo cách này, phải báo với cơ quan vật giá khu vực sở tại, nhưng mức cao nhất là 20%.
6.Cơ cấu dịch vụ trung gian bất động sản có thể phải nhờ người yêu cầu, cung cấp dịch vụ tư vấn như chính sách, pháp quy, kỹ thuật nhà đất có liên quan, phải thu phí tư vấn nhà đất.
Phí tư vấn miệng, căn cứ vào đẳng cấp thời gian cần dịch vụ tư vấn kết hợp với kỹ thuật chuyên môn của nhân viên tư vấn, do 2 bên thoả thuận quyết định tiêu chuẩn thu phí.
Phí tư vấn bằng văn bản, căn cứ vào mức khó khăn kỹ thuật, phức tạp hay đơn giản của công tác trong báo cáo tư vấn kết hợp với giá thầu nhiều hay ít để tính thu. Báo cáo tư vấn bình thường, mỗi khoản phí thu từ 300-1000 nhân dân tệ; mức khó khăn kỹ thuật lớn, tình hình phức tạp, báo cáo tư vấn sử dụng nhân viên và thời gian tương đối nhiều, có thể nâng tiêu chuẩn thu phí lên mức thích hợp, tiêu chuẩn thu phí thường không vượt quá 0,5% của ngạch tiêu chuẩn tư vấn.
Tiêu chuẩn thu phí trên, thuộc giá cả tham khảo có tính chỉ đạo. Thu phí hợp đồng trên thực tế, do phía uỷ thác và cơ cấu môi giới thoả thuận quyết định.
7.Thu phí bất động sản đất là người môi giới chuyên nghiệp về bất động sản được uỷ thác, thu tiền thù lao thay mặt trung gian.
Thu phí thay mặt cho thuê nhà, bất kể là kỳ hạn cho thuê dài hay ngắn đều dựa vào thời hạn nửa tháng đến 1 tháng để giao tiền thuê, do 2 bên thoả thuận quy định thu trong một lần.
Thu phí thay mặt mua bán nhà, thu từ 0,5 đến 2,5% của tổng số tiền hợp đồng thoả thuận. Thực hiện thay mặt cho một gia đình, tiêu chuẩn thu phí do phía uỷ thác thoả thuận với tổ chức môi giới nhà đất, có thể nâng cao lên mức thích hợp, nhưng cao nhất không được vượt quá 3% của giá hợp đồng thoả thuận. Phí môi giới bất động sản do tổ chức môi giới nhà đất nhận từ người uỷ thác.
8. Thu phí dịch vụ môi giới bất động sản theo chế độ giá công khai. Tổ chức dịch vụ môi giới phải công bố các việc như hạng mục thu phí, nội dung dịch vụ, phương pháp tính phí, tiêu chuẩn thu phí ở vị trí dễ nhìn tại địa điểm nộp phí hoặc nơi kinh doanh.
9. Tổ chức dịch vụ môi giới nhà đất trong toàn thành phố không kể tính chất là xí nghiệp hay sự nghiệp, phải nghiêm túc chấp hành nguyên tắc thu thuế và tiêu chuẩn thu phí theo quy định của cơ quan vật giá, cung cấp dịch vụ giá cả thiết thực. Nếu tự lập ra những danh mục để thu phí lung tung, tự ý nâng cao tiêu chuẩn thu phí, mở rộng phạm vi thu phí, hoặc chưa báo cáo đã tự nâng mức tiêu chuẩn thu phí, cơ quan kiểm tra vật giá điều tra xử lý theo điều luật có liên quan.
10. Nếu những quy định có liên quan trái với thông tri này, phải lấy thông tri này làm chuẩn.
Biểu 1. Phụ lục: Tiêu chuẩn thu phí đánh giá giá cả nhà đất.
Biểu 2. Phụ lục: Tiêu chuẩn đánh giá giá mảnh đất lớn.
Biểu 3. Phụ lục: Tiêu chuẩn thu phí đánh giá giá đất cơ bản
Ngày 8.4.1996
Bảng 1: Tiêu chuẩn thu phí đánh giá giá cả bất động sản
|
Cấp bậc |
Tổng số tiền nhà đất (vạn nhân dân tệ) |
Tỷ lệ
tính phí luỹ tiến 0/00 |
|
1 |
Dưới 1 triệu đồng (gồm cả 1triệu NDT) |
5 |
|
2 |
Trên 1,01 triệu đến 10 triệu NDT |
2,5 |
|
3 |
Trên 10,01 triệu đến 20 triệu NDT |
1,5 |
|
4 |
Trên 20,01 triệu đến 50 triệu NDT |
0,8 |
|
5 |
Trên 50,01 triệu đến 80 triệu NDT |
0,4 |
|
6 |
Trên 80,01 triệu đến 100 triệu NDT |
0,2 |
|
7 |
Trên 100 triệu NDT trở lên |
0,1 |
Bảng 2: Tiêu chuẩn thu phí đánh giá giá mảnh đất lớn
|
TT |
Tổng số tiền đất (vạn nhân dân tệ) |
Tỷ lệ
tính phí luỹ tiến 0/00 |
|
1 |
Dưới 1 triệu (gồm cả 1 triệu NDT) |
4 |
|
2 |
Trên 1,01 triệu đến 2 triệu NDT |
3 |
|
3 |
Trên 2,01 triệu đến 10 triệu NDT |
2 |
|
4 |
Trên 10,01 triệu đến 20 triệu NDT |
1,5 |
|
5 |
Trên 20,01 triệu đến 50 triệu NDT |
0,8 |
|
6 |
Trên 50,01 triệu đến 100 triệu NDT |
0,4 |
|
7 |
Trên 100 triệu NDT trở lên |
0,1 |
Bảng 3: Tiêu chuẩn thu phí đánh giá giá đất cơ bản
|
TT |
Diện tích thành phố thị trấn (km2) |
Tiêu chuẩn
thu phí (vạn đồng) |
|
1 |
Dưới 5 (gồm cả 5) |
4-8 |
|
2 |
Từ 5-20 (gồm cả 20) |
8-12 |
|
3 |
Từ 20-50 (gồm cả 50) |
12-20 |
|
4 |
Trên 50 |
20-40 |
