Kinh nghiệm của các nước về dịch vụ môi giới bất động sản

1/ Đào tạo và giấy phép cho môi giới BĐS ở Xing-ga-po:

• Quá trình phát triển:

§ Trước năm 1980, không có khung đào tạo cho môi giới và đại lý BĐS ở Xing-ga-po. Vào năm 1982, ERA Singapore thành lập công ty đầu tiên và bắt đầu phát triển một hệ thống đào tạo mà ERA đã học hỏi được từ nước Mỹ. Chính phủ Singapore thông qua cơ quan đất đai Singapore (IRAS) đã chấp nhận hệ thống đào tạo của ERA là một hệ thống đủ tốt để đào tạo các nhà môi giới và các đại lý BĐS. Trước khi IRAS cấp một giấy phép môi giới BĐS cho bất kỳ ai, họ phải hoàn thành khoá đào tạo đầu tiên được cung cấp bởi ERA. Ngày nay, chứng chỉ CEHA là rất cần thiết cho việc cấp giấy phép hành nghề môi giới BĐS:

· Trước khi giấy phép môi giới BĐS được cấp, các ứng viên phải trải qua một kỳ thi chung cho các đại lý BĐS (CEHA)

· CEHA được cung cấp bởi Ban thi tuyển CEHA thuộc cơ quan IRAS (Chính phủ)

• Các điều kiện để tham dự kỳ thi CEHA:

§ Ít nhất 21 tuổi kể từ thời điểm đăng ký khoá học

§ Tối thiểu phải tốt nghiệp cấp 3

• Kỳ thi CEHA:

§ Các ứng viên phải trải qua 3 bài kiểm tra:

· Bài 1: Luật BĐS

· Bài 2: Marketing BĐS

· Bài 3: Quản lý hành nghề BĐS

§ Các chủ đề của bài kiểm tra 1: Luật BĐS

· Luật về hợp đồng và ký kết hợp đồng

· Luật BĐS

· Luật Đại lý

· Luật các quyền về BĐS

· Luật về sở hữu và Luật Doanh nghiệp

· Luật Quy hoạch và bảo tồn

· Luật Thuế BĐS

§ Các chủ đề của bài kiểm tra 2: Marketing BĐS:

· Các nguyên tắc marketing BĐS

· Marketing các BĐS công (thuộc HDB)

· Marketing các BĐS tư nhân và đầu tư BĐS

· Marketing BĐS công nghiệp

· Marketing BĐS đầu tư xây dựng (nhà ở và thương mại)

§ Các chủ đề của bài kiểm tra 3: Quản lý hành nghề BĐS:

· Thị trường BĐS

· Phân tích tài chính BĐS

· Đầu tư BĐS và các hình thức đầu tư khác

· Quy tắc ứng xử/ Quản trị kinh doanh, Quản lý văn phòng và phát triển kinh doanh

§ Hình thức kỳ thi CEHA:

· Kỳ thi CEHA có 3 bài kiểm tra, mỗi bài có thời gian 2,5h

· Để qua được kỳ thi CEHA, ứng viên nhất thiết phải đạt 3 bài kiểm tra

o Mỗi bài kiểm tra có 6 câu hỏi luận đề và 2 câu hỏi trắc nghiệm

o ứng viên phải trả lời được 5/8 câu hỏi

o Điểm đỗ phải là 50/100

o Bất cứ ứng viên nào thi trượt một bài kiểm tra đều phải đăng ký thi lại bài kiểm tra đó đó trong vòng 2 năm (không nhất thiết phải làm 3 bài kiểm tra 1 lúc)

§ Ai được cung cấp đào tạo các đại lý tham gia kỳ thi CEHA:

· ERA Singapore

· Các cơ quan chuyên ngành như:

o Học viện định giá Singapore

o Học viện các đại lý BĐS

§ Học phí như thế nào?

· Một khoá học CEHA (16 bài): 300 đô la Singapore/-+ 5 GST

· Lệ phí thi (cho 3 bài kiểm tra): 300 đô la Singapore/-+ 5 GST

2/ Hoạt động môi giới bất động sản của Mỹ:

Dân số Mỹ có 290 triệu người. Cả nước có khoảng 74 triệu hộ gia đình và có tỷ lệ sở hữu nhà riêng là gần 70%. Trung bình 1 hộ gia đình chi phí 20-40% thu nhập cho nhà ở. Giá nhà ở trung bình ở Mỹ là 170.000 USD.

Thị trường BĐS Mỹ hiện gồm có xấp xỉ 50.000 doanh nghiệp môi giới BĐS. Chúng khác nhau khá lớn về quy mô và hoạt động. 80% trong số đó đặc biệt chú trọng vào việc bán BĐS khu dân cư trong khi 8-10% chú trọng vào BĐS thương mại. Còn lại là phát triển các nhà cao tầng, nông trang và đất đai, quản lý và định giá BĐS. 90% các nhà môi giới ở Mỹ đã tốt nghiệp trung học, 45% có bằng cử nhân. Chuyên ngành cơ bản của họ là nhà ở dân cư. 59% được đền bù với 1 tỷ lệ hoa hồng được chia cho doanh nghiệp của họ trong khi 31% trên 100% tiền hoa hồng phải trả hàng tháng chi phí cố định cho doanh nghiệp. Phần còn lại 10% được coi là lương và/hoặc 1 thoả thuận chia lãi. 20% sử dụng 1 cộng tác viên, 97% sở hữu hoặc thuê máy tính, 95% sử dụng điện thoại di động, 75% sử dụng thư điện tử và 50% có 1 trang web cá nhân.

Nghề môi giới BĐS Mỹ được quy định rất chặt chẽ. Bởi vì bất cứ ai có quyền sở hữu thường xuyên đầu tư lớn nhất, phần lớn các quy định này được soạn thảo nhằm bảo vệ quyền lợi của khách hàng tránh các hành vi lừa đảo, bất quy tắc. Quy định áp dụng trong phạm vi cấp bang do hội đồng các thành viên-những người được thống đốc bang bổ nhiệm- soạn thảo. Những thành viên này đã bổ sung các quy định trên chặt chẽ về BĐS cho người môi giới thi hành. Nhiều quy định bám sát với các nguyên tắc hoạt động của NAR (Hiệp hội bất động sản quốc gia Mỹ). Thêm nữa, hầu hết các nhà lập pháp của bang đã thông qua các đạo luật bổ sung, sửa đổi về người hành nghề; nhiều bang không có các đạo luật này, “luật chung” được chính quyền dùng làm căn cứ pháp lý trong việc thực hiện.

Để hành nghề BĐS ở Mỹ, phải có 1 giấy phép BĐS do chính quyền bang cấp. Các yêu cầu bao gồm đào tạo, trải qua 1 kỳ thi và trả phí cấp phép. Có 1 vài trường hợp ngoại lệ, giấy phép cho phép người được cấp phép hành nghề bất cứ loại bất động sản nào ở bất cứ đâu trong phạm vi ranh giới của bang. Chỉ có 1 ngoại lệ là các nhà định giá muốn hành nghề thì phải có giấy phép liên bang (giấy phép do chính quyền liên bang cấp) và sau đó giấy phép này được chính quyền bang giám sát (giám thị). Trừ 1 vài nhà định giá, tất cả các giấy phép BĐS đều do chính quyền bang điều chỉnh; tuy nhiên, nhiều bang dành cho các đặc quyền hành nghề giữa các bang và có 1 xu hướng rõ ràng tiến tới có giấy phép liên bang (giấy phép do chính quyền liên bang cấp).

Các yêu cầu tối thiểu để đăng ký kỳ thi cấp phép môi giới BĐS: Để được cấp phép, ứng viên phải vượt qua kỳ thi viết đầu tiên. Những ứng viên thi đỗ sẽ được cấp phép bởi cơ quan DRE (Department of Real Estate).

Để đăng ký xin cấp phép, phải đảm bảo các điều kiện sau:

- Về tuổi: phải từ 18 tuổi trở lên

- Về nơi thường trú: tại bang nào do bang đó cung cấp

- Về lòng trung thực: phải trung thực và thật thà, không có tiền án tiền sự..

- Về kinh nghiệm: Tối thiểu 2 năm kinh nghiệm làm full-time cho những người bán BĐS được cấp phép có 5 năm kinh nghiệm là yêu cầu bắt buộc

- Về đào tạo: Các ứng viên phải hoàn thành 8 môn học sau:

o Hành nghề BĐS

o Luật pháp về BĐS

o Tài chính BĐS

o Định giá BĐS

o Kinh tế BĐS và kế toán

o Và 3 môn học nữa được lựa chọn trong số các môn học sau:

§ Các nguyên tắc BĐS

§ Luật kinh doanh

§ Quản lý BĐS

§ Escrows (Khế ước- Giao kèo)

§ Quản lý văn phòng BĐS

§ Môi giới vay và cho vay thế chấp BĐS

§ Luật BĐS nâng cao

§ Tài chính BĐS nâng cao

§ Định giá BĐS nâng cao

§ Tin học BĐS

§ Phát triển lợi ích chung

Tiền môi giới BĐS được kiểm soát bất cứ lúc nào người được cấp giấy phép bị buộc tội là có hành vi không tuân theo các quy định về tiền môi giới. Nếu 1 người hành nghề môi giới bị cáo buộc là có hành vi vi phạm pháp luật, ông ta/bà ta có thể bị kiện ra toà án địa phương hoặc toà án bang, đôi khi toà án liên bang sẽ lắng nghe và xét xử trường hợp vi phạm này ở phiên toà. Các hình phạt đối với các hành vi không thích đáng, trái với luân thường đạo lý, hoặc các hành vi phạm pháp có thể đi từ các hình thức cảnh cáo đến giáo dục rồi cuối cùng là tống giam vào tù.

Phần lớn các thành phố lớn ở Mỹ đều có một hội nghề nghiệp để giúp cho những người môi giới bất động sản hành nghề có hiệu quả hơn, đó là MLS (Multiple Listing Service). MLS luồn cung cấp đầy đủ mọi thông tin chi tiết về tình trạng mua bán bất động sản trong khu vực khi những thông tin này được sử dụng thành công. Những người môi giới phải chia một phần thù lao cho nơi đã cung cấp thông tin gốc.

Hệ thống MLS đã mở ra qua nhiều năm khi 1 người hành nghề nắm được rằng chia sẻ thông tin nghĩa là có thu nhập nhiều hơn cho tất cả mọi người. Vào những năm 1880, đã có 1 hội nghị của các thành viên hiệp hội, những người này đã trao đổi thông tin về các BĐS đăng ký (niêm yết) của họ. Vào những năm 1950, đã có những trang thông tin được in ấn do hiệp hội địa phương phân phát. Việc này đã được “công nghệ hoá cao hơn ” vào những năm 1980 cùng với việc phát minh ra máy tính cá nhân (computer) và thiết bị vi xử lý. Vào những năm 1990, MLS đã có 1 danh mục liệt kê được in ấn hàng tuần và ngày nay là trang điện tử trên mạng Internet. Hầu hết các MLS đều thiết lập trang web công cộng nơi có các đăng ký của các thành viên. Các bạn có thể xem (đọc) các tài liệu tại trang web sau: www. realtor.com.

Hầu hết tất cả các giao dịch bắt đầu bằng việc 1 người bán đăng ký niêm yết BĐS của ông ta hoặc bà ta với 1 đại lý theo 1 mức giá và thời gian cụ thể. Như là 1 phần của việc niêm yết, người bán đồng ý (thoả thuận) trả tiền hoa hồng, thường là với 1 tỷ lệ phần trăm của giá người bán, nó sẽ được chia giữa doanh nghiệp đăng ký niêm yết và doanh nghiệp bán. Như là tôi vừa mô tả, việc niêm yết đại lý được trình duyệt sau đó, thông tin về BĐS đăng ký niêm yết sẽ được gửi tới MLS địa phương qua mạng điện tử. Các đại lý đại diện cho người mua liên tục tìm kiếm trên MLS về các BĐS phù hợp với những gì người mua của họ muốn và có nhu cầu. Cuối cùng là 1 đại lý của người mua chỉ cho người mua của ông ta/bà ta thấy BĐS của người bán, người mua thích BĐS và đại lý của người mua sẽ phác thảo 1 hợp đồng mua bán.. Người bán và người mua sau đó đàm phán 1 hợp đồng mua bán cuối cùng với sự hỗ trợ của các đại lý riêng của họ. Các đàm phán này thường được thực hiện bằng cách viết lên các COUNTERPROPOSAL. Sau khi hợp đồng được dàn xếp, trong khoảng 4-6 tuần, người mua đạt được 1 cam kết thế chấp, 1 cuộc khảo sát và 1 cuộc định giá. Người mua kiểm tra BĐS bằng thanh tra chuyên nghiệp và cung cấp cho người bán với bất cứ lý do phản đối nào trong văn bản khi nó được đưa ra đàm phán sau đó như là 1 giải pháp. Người bán trong thời gian cho thuê 1 giấy tờ bảo hiểm công ty để xem xét giấy tờ pháp lý cho BĐS và cung cấp cho người mua với 1 cam kết ban hành quyền hợp đồng sau khi kết thúc. Trong giai đoạn cuối cùng, người bán ký chứng thư; người mua ký thế chấp và đưa cho đại lý cuối cùng 1 khoản tiền thế chấp và giảm bớt thanh toán của ông ta/bà ta. Đại lý cuối cùng này sau đó sẽ trả tất cả các hoá đơn, bao gồm tiền thù lao cho người bán và hoa hồng của đại lý, từ tiền của người mua và được ghi vào chứng thư và văn tự cầm cố ở văn phòng ghi chép hồ sơ sổ sách và văn thư địa phương.

Tiền hoa hồng chỉ được trả khi và chỉ khi giao dịch kết thúc. Cũng vậy, tiền hoa hồng được trả cho doanh nghiệp BĐS và không trực tiếp tới các đại lý. Tiền hoa hồng sẽ được trả ngoài giao dịch và nó có thể được xác định bằng phần cộng thêm của người bán vào tiền của người mua (tiền mặt và/hoặc văn tự cầm cố). Ngày nay, mặc dầu hầu hết người mua và người bán đã trở nên khá am hiểu về thị trường BĐS và giá trị của BĐS, nhà môi giới vẫn là 1 phần thiết yếu của giao dịch. Đó là kiến thức, kỹ năng và các kinh nghiệm của nhà môi giới đảm bảo kết quả giao dịch thành công.

Tóm lại, để hệ thống môi giới BĐS hoạt động có hiệu quả. Có 3 thành tố chủ yếu. Đầu tiên, hệ thống MLS là hệ thống liên kết tuyệt vời cho phép các đối tác cạnh tranh chia sẻ thông tin; Thứ 2, xác định kết cấu tiền hoa hồng môi giới riêng lẻ bao gồm cả phí đăng ký niêm yết và phí bán trong 1 hợp đồng. Tổng phí được đàm phán giữa người bán và đại lý niêm yết theo tỷ lệ bán được ghi trên MLS. Thứ 3, các nhà môi giới phải thực hiện việc lập ra các quy tắc tương tự, lập ra các quy tắc đảm bảo trình độ nghiệp vụ của nhà môi giới.

3/ Tham khảo của Trung Quốc:

+ Người môi giới BĐS là người môi giới cá thể, người môi giới hợp doanh và công ty môi giới nhằm mục đích lấy tiền thuê, làm dịch vụ giới thiệu trung gian, đại lý để nhận tiền thù lao từ người đương sự kinh doanh, chuyển nhượng, cầm cố và cho thuê nhà.

+ Đặc điểm của người môi giới BĐS:

1. Nhằm mục đích lấy tiền thuê
2. Thúc đẩy 2 bên giao dịch, chứ bản thân không trực tiếp giao dịch
3. Hoạt động môi giới BĐS chủ yếu là trung gian giới thiệu và đại lý bán nhà đất.
4. Phải phân biệt rõ giới hạn hoạt động của môi giới BĐS và tư vấn thuần tuý cung cấp thông tin về nhà đất.

Sự cần thiết của tổ chức này đã được chứng minh trên thực tiễn là các giao dịch được tiến hành một cách nhanh chóng, tránh được nhiều phức tạp không cần thiết (vì người trung gian đã trực tiếp dàn xếp các xung đột...). Nhiều khi, bên mua và bên bán, bên thuê và cho thuê... không nắm được rõ ràng, chi tiết về các thông tin có liên quan về BĐS bằng trung gian môi giới, họ thực sự cần đến nhà môi giới như một trung gian tin cậy và chuyên nghiệp để thực hiện các dịch vụ đáp ứng yêu cầu của cả 2 bên.

Tham khảo bài học ở Trung Quốc- Những điều cần biết khi mua nhà

4/ Đức:

Khoảng 25% các vụ buôn bán BĐS giữa những người mua là do văn phòng môi giới BĐS thu xếp; Các văn phòng này thường thu 3,5% giá bán; Thường thì người mua trả thù lao cho văn phòng môi giới, người bán cũng có trách nhiệm về hợp đồng với văn phòng. Tuy nhiên trong đa số các trường hợp thì người mua trả tiền thù lao cho văn phòng thay cho người bán.

5/ Ba Lan:

Các cơ sở đào tạo thực hiện việc đào tạo, bồi dưỡng ở bậc đại học, thạc sỹ và tiến sĩ. Để có được chứng chỉ hành nghề môi giới chuyên nghiệp, từ năm 1992, thí sinh cần phải trải qua một quá trình thực hành nửa năm trong các công ty BĐS, phải trực tiếp tiến hành các nghiệp vụ môi giới (ít nhất là 15 BĐS). Ngoài ra khi đã hội đủ những điều kiện thí sinh phải trải qua một kỳ thi quốc gia được tổ chức bởi Hội đồng giám định quốc gia trong lĩnh vực hành nghề chuyên nghiệp. Kỳ thi được tổ chức theo hình thức thi viết và thi vấn đáp. Để được tham dự kỳ thi, thí sinh phải có trình độ văn hoá thích hợp (thấp nhất là đại học) và phải trình chứng chỉ tốt nghiệp những khoá đào tạo sau đại học hoặc chuyên ngành với chương trình đào tạo phù hợp với yêu cầu của Sở nhà đất và phát triển đô thị.

Khoá đào tạo chuyên ngành môi giới BĐS kéo dài 6 tháng, kết thúc bằng kỳ thi. Sau khi vượt qua kỳ thi, để hành nghề chuyên nghiệp cần phải trải qua đợt thực hành 6 tháng trong các công ty môi giới và phải trực tiếp thực hiện ít nhất 15 thương vụ môi giới chính thức và vượt qua kỳ thi quốc gia.

Để có được chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS chuyên nghiệp, các ứng viên phải nộp hồ sơ bao gồm những giấy tờ sau đây:

- Đơn đề nghị cho phép tiến hành các thủ tục chuyên môn;

- Đơn đề nghị cấp chứng chỉ nghề nghiệp;

- Đơn đề nghị cấp chứng chỉ theo mẫu của Luật Kinh tế BĐS;

- Các giấy tờ về mức học vấn (bản gốc hoặc bản sao công chứng);

- Giấy chứng nhận không phạm tội;

- Giấy chứng nhận về năng lực đối với các hành vi pháp lý;

- Giấy xác nhận của người đã trực tiếp được nhà môi giới cung cấp dịch vụ môi giới BĐS, trong đó phải nêu rõ thời gian thực hiện và trình bày rõ từng bước quá trình thực hiện;

- Giấy tờ chứng nhận đã tốt nghiệp đại học những chuyên ngành liên quan đến kinh tế BĐS, hoặc tốt nghiệp sau đại học chuyên ngành môi giới BĐS, hoặc tốt nghiệp những khoá chuyên môn trong lĩnh vực môi giới BĐS (bản chính hoặc bản sao công chứng);

- Sổ nhật ký thực tập và nhận xét của cơ sở thực tập;

- Ba thương vụ đã thực hiện được hoặc 3 thương vụ giả định được mô phỏng đầy đủ;

- Bản tường trình quá trình thực hiện công việc chuyên môn cho đến thời điểm hiện tại;

- Bản thu hoạch sau khi tham gia thực hành nghề nghiệp;

- Giấy chứng nhận về việc đăng ký hoạt động kinh doanh (bản gốc hoặc bản sao công chứng);

- Giấy xác nhận nơi công tác hoặc hợp đồng lao động;

- Nhận xét của thủ trưởng đơn vị, phạm vi trách nhiệm của nhân viên;

- Bản đăng ký kinh doanh trong đó có xác nhận đăng ký về dịch vụ môi giới BĐS của tổ chức nơi người xin cấp chứng chỉ công tác;

- Giấy xác nhận đã nộp tiền phí cho kỳ thi (bản copy);

- 02 ảnh;

- Những giấy tờ khác có liên quan;

- Giấy đồng ý cho phép sử dụng tư liệu cá nhân;

- Đơn đề nghị trả lại những chi phí chưa dùng đến.

Chứng chỉ cấp cho nhà môi giới có số chứng chỉ. Khách hàng có thể kiểm tra về tư cách, quá trình hoạt động của nhà môi giới thông qua Internet tại trang web của Bộ Hạ tầng cơ sở.

Việc có được chứng chỉ môi giới BĐS mới chỉ là bước đầu tiên trên con đường hoạt động chuyên nghiệp của nhà môi giới BĐS. Các Hiệp hội BĐS luôn khuyến khích hội viên của mình tham gia những khoá đào tạo để nâng cao năng lực, nghiệp vụ môi giới BĐS. Thông qua đó các nhà môi giới BĐS được chấm điểm. Nhà môi giới BĐS nào được càng nhiều điểm thì càng được tôn trọng trong nghề nghiệp và thuận lợi hơn trong công việc của mình.

6/ Phi-líp-pin:

Môi giới BĐS đề cập đến lĩnh vực kinh doanh dịch vụ BĐS, trong đó người kinh doanh là nhà môi giới- người đóng vai trò đại diện cho 1 người khác trong việc chào bán, quảng cáo, lên danh sách, quảng bá, đàm phán hoặc tác động đến sự nhất trí giữa các bên về việc bán, mua, trao đổi, thế chấp hay thuê hoặc cùng hợp tác hoặc các giao dịch khác về BĐS, hay bất kỳ hoạt động nào trong lĩnh vực này để có được hay với mong muốn thu được 1 khoản phí; Nếu có 10 năm môi giới BĐS sẽ trở thành nhà tư vấn BĐS; Nguyên tắc và quy định điều chỉnh việc cấp phép và giám sát hoạt động của những người kinh doanh BĐS, những nhà môi giới, các chuyên gia định giá và tư vấn, các tổ chức BĐS do Cục Quản lý thương mại và Bảo vệ khách hàng thuộc Bộ Thương mại và Công nghiệp ban hành;