Những vấn đề cơ bản của đầu tư kinh doanh bất động sản

1. Khái niệm chung về đầu tư - đầu tư Bất động sản:

1.1. Khái niệm Nhà đầu tư :

Nhà đầu tư là tổ chức , cá nhân thực hiện hoạt động đầu tư theo quy định của pháp luật Việt Nam bao gồm :

- Doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế thành lập theo Luật Doanh nghiệp ;

- Hợp tác xã, liên hiệp các hợp tác xã thành lập theo Luật Hợp tác xã;

- Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được thành lập trước khi Luật đầu tư có hiệu lực;

- Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh;

- Tổ chức cá nhân nước ngoài, người Việt nam định cư ở nước ngoài;

- Các tổ chức khác theo quy định của pháp luật.

1.2. Nhà đầu tư nước ngoài :

Là tổ chức, cá nhân nước ngoài bỏ vốn để thực hiện đầu tư tại Việt nam.

1.3. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài:

Bao gồm doanh nghiệp do nhà đầu tư nước ngoài thành lập để thực hiện đầu tư tại Việt Nam ; doanh nghiệp Việt Nam do nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại .

1.4. Khái niệm về hoạt động đầu tư:

+Khái niệm về đầu tư :

Theo định nghĩa của Luật đầu tư : “Đầu tư là việc nhà đầu tư bỏ vốn bằng các loại tài sản hữu hình hoặc vô hình để hình thành tài sản và tiến hành hoạt động đầu tư theo quy định của Luật đầu tư và các quy định khác của pháp luật có liên quan.

+ Các hình thức đầu tư :

- Đầu tư trực tiếp : là hình thức đầu tư do nhà đầu tư bỏ vốn đầu tư và tham gia quản lý hoạt động đầu tư.

- Đầu tư gián tiếp: là hình thức đầu tư thông qua việc mua cổ phần , cổ phiếu , trái phiếu, các loại giấy tờ có giá khác, quỹ đầu tư chứng khoán và thông qua các định chế tài chính trung gian khác mà nhà đầu tư không trực tiếp tham gia đầu tư.

+ Hoat động đầu tư : Là hoạt động của nhà đầu tư trong quá trình đầu tư bao gồm các khâu: chuẩn bị đầu tư, thực hiện đầu tư và quản lý dự án đầu tư .

+ Vốn đầu tư : Là tiền và các tài sản hợp pháp khác để thực hiện các hoạt động đầu tư trên một địa bàn cụ thể,trong khoảng thời gian xác định.

+ Vốn đầu tư nhà nước là vốn đầu tư từ nguồn ngân sách nhà nước,vốn tín dụng do nhà nước bảo lãnh, vốn đầu tư phát triển của nhà nước và các nguồn vốn nhà nước khác .

+ Chủ đầu tư : Là tổchức, cá nhân sở hữu vốnhoặcthay mặt chủ sở hữu hoặc người vay vốn và trực tiếp quản lý sử dụng vốn để thực hiện hoạt động đầu tư .

2. Đầu tư Bất động sản:

Là một lĩnh vực đầu tư trong hoạt động đàu tư nói chung là đầu tư đặc thù và đầu tư có điều kiện theo quy định của nhà nước.

Đầu tư Bất động sản cần chú ý:

- Phương tiện đầu tư: vốn bằng tiền, các loại tài sản, bí quyết kinh doanh, công nghệ, dịch vụ…

- Thời gian đầu tư: Tính từ khi bắt đầu dự án đến khi kết thúc hoạt động dự án. Đầu tư là hoạt động được thực hiện trong thời gian đầu của chu kỳ dự án. Những hoạt động ngắn hạn trong một năm không gọi là đầu tư.

- Thời gian đầu tư còn gọi là đời sống kinh tế của dự án.

- Lợi ích mang lại từ đầu tư biểu hiện:

+ Về tài chính: thông qua thu nhập và lợi nhuận.

+ Về kinh tế - xã hội: Sự phát triển kinh tế - xã hội của vùng, khu vực quốc gia…

- Đầu tư Bất động sản: Là việc nhà đầu tư bỏ vốn để tạo dựng tài sản là Bất động sản mua, bán, khai thác và cho thuê, tiến hành hoạt động dịch vụ bất động sản, hoạt động đầu tư bất động sản nhằm mục đích sinh lời và đáp ứng lợi ích xã hội.

3. Những đặc điểm chủ yếu của đầu tư Bất động sản :

- Đòi hỏi vốn đầu tư lớn: Do đặc điểm của bất động sản là có giá trị lớn, vì vậy nhà đầu tư cần phải phân bổ chu chuyển, bảo toàn vốn để thu được lợi nhuận cao.

- Thời gian từ khi bắt đầu dự án đến kết thúc của một dự án đầu tư và đạt thành quả phát huy tác dụng thường đòi hỏi nhiều năm. Trong thời gian đầu tư đó có nhiều biến động, vì vậy nhà đầu tư phải có những dự đoán các biến động có thể xảy ra. Ví dụ: về thị trường, sự phát triển kinh tế - xã hội, kỹ thuật – công nghệ, sức mua, thời tiết, khí hậu…

- Thời gian thực hiện đầu tư dài, vì vậy nhà đầu tư phải phân bổ vốn và huy động vốn hợp lý, có hiệu quả.

- Những thành quả đầu tư Bất động sản tạo dựng tài sản có gía trị sử dụng lâu dài, đời sống kinh tế của dự án thường dài… Vì vậy trong đầu tư cần phải chú ý chất lượng của các công trình: từ khâu lựa chọn nguyên vật liệu, cân đối khoản mục thi công công trình…

- Các thành quả hoạt động đầu tư là công trình xây dựng gắn liền với đất có vị trí cố định, gắn liền với điều kiện tự nhiên kinh tế - xã hội, môi trường nhất định. Vì vậy các hoạt động đầu tư Bất động sản phải nắm vững đặc điểm tự nhiên, kinh tế, môi trường ảnh hưởng đến hoạt động đầu tư cũng như các tác dụng sau này với hoạt động đầu tư.

- Bất kỳ một hoạt động đầu tư được đảm bảo mang lại hiệu quả kinh tế - xã hội cao cần làm tốt công tác quản lý vì nguồn lực phục vụ cho công tác đầu tư là rất lớn. Nhà đầu tư cần quan tâm đúng mức đến việc chuẩn bị cho hoạt động đầu tư như lập dự án đầu tư…

4. Vai trò của đầu tư Bất động sản.

- Đầu tư bất động sản là một hiện tượng kinh tế khách quan trong nền kinh tế hàng hoá, kinh tế hàng hoá phát triển, đầu tư được mở rộng cả về phạm vi, quy mô và hình thức. Một nền kinh tế hàng hoá không thể tồn tại nếu không có hoạt động sản xuất hàng hoá. Khác với hàng hoá khác:

+ Hàng hoá Bất động sản phụ thuộc vào tính hữu ích của nó.

+ Cung cấp tính hữu ích và tiện nghi cho người sử dụng, làm nền tảng cho các hoạt động khác.

+ Tạo ra lợi nhuận cho nhà đầu tư và những người hỗ trợ cho hoạt động kinh doanh bất động sản.

=> Vai trò của đầu tư Bất động sản được thể hiện ở hai khía cạnh.

- Thoả mãn nhu cầu của nguời sử dụng .

- Các dự án đầu tư bất động sản phải nằm trong chương trình phát triển kinh tế - xã hội chung của toàn quốc và của từng địa phương, gắn liền với công trình phát triển quốc gia. Vì vậy đầu tư bất động sản một mặt vì lợi nhuận của nhà đầu tư, mặt khác để đạt lợi nhuận của nhà đầu tư phải trên cơ sở nhu cầu của xã hội.

5. Phân loại hoạt động đầu tư bất động sản.

Hoạt động đầu tư bất động sản rất đa dạng, việc phân loại có nghĩa trong khâu thẩm định dự án, quản lý việc thực hiện các hoạt động đầu tư bất động sản.

Việc phân loại theo các tiêu thức sau:

- Theo quan hệ quản lý của chủ đầu tư: đầu tư trực tiếp, đàu tư gián tiếp.

- Theo nội dung kinh tế của đầu tư: đầu tư xây dựng cơ bản, đàu tư tài sản lưu động, đầu tư lao động.

- Theo hình thức đầu tư: đầu tư mới, đầu tư theo chiều sâu, đầu tư mở rộng các công trình hiện có.

- Theo thời hạn đầu tư: đầu tư dài hạn (trên 10 năm), đầu tư trung hạn (từ 5 năm – 10 năm), đầu tư ngắn hạn (5 năm trở xuống).

6. Quyền của nhà đầu tư

- Đề xuất dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp với cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đầu tư xây dựng để kinh doanh.

- Đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật, các công trình xây dựng và nhà ở theo đúng quy hoạch chi tiết xây dựng theo tỷ lệ của dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

- Tham gia đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu thực hiện các dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp.

- Giới thiệu, quảng bá thông tin về dự án do mình làm chủ đầu tư để thu hút, kêu gọi các chủ đầu tư khác tham gia đầu tư vào dự án.

- Bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng và chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng theo dự án đã được phê duyệt;

- Được miễn, giảm hoặc chậm nộp tiền sử dụng đất theo tiến độ của dự án và tính chất của nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật.

- Quản lý, giám sát các chủ đầu tư khác tham gia đầu tư vào dự án thực hiện đầu tư xây dựng đúng dự án đã được phê duyệt và các quy định của pháp luật về xây dựng.

- Liên doanh, hợp tác kinh doanh với tổ chức, cá nhân trong nước, tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để thực hiện dự án.

- Huy động vốn theo quy định của pháp luật.

7. Nghĩa vụ của nhà đầu tư

- Lập quy hoạch chi tiết xây dựng và trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng.

- Trực tiếp đầu tư xây dựng hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật đồng bộ và khớp nối với hệ thống hạ tầng khu vực xung quanh theo tiến độ thực hiện dự án; đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng theo quy hoạch và nội dung của dự án đã được phê duyệt.

- Bảo đảm nguồn tài chính để thực hiện dự án theo đúng tiến độ đã được phê duyệt;

- Quản lý việc xây dựng nhà, công trình xây dựng trong dự án do mình đầu tư và do các chủ đầu tư khác tham gia đầu tư theo đúng quy hoạch chi tiết xây dựng đã được phê duyệt.

- Chịu trách nhiệm về chất lượng nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

- Bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng theo đúng dự án đã được phê duyệt.

- Làm thủ tục xác lập về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng đã bán, chuyển nhượng cho khách hàng; làm thủ tục chuyển giao các công trình hạ tầng kỹ thuật theo dự án đã được phê duyệt.

- Lưu trữ và nộp lưu trữ hồ sơ dự án, hồ sơ thiết kế và hồ sơ hoàn công nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật.

- Thực hiện chế độ báo cáo theo quy định của pháp luật và chịu sự thanh tra, kiểm tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật.